Unter den gewerblichen Immobilienfinanzierern zeigt sich im ersten Quartal 2026 eine gedämpfte Stimmung. Das geht aus dem neuen BF. Quartalsbarometer hervor, das in Kooperation mit dem Handelsblatt Research Institute neu konzipiert wurde. Die Befragung fand vom 16. bis 20. März 2026 statt und stand damit bereits unter dem Einfluss des Irankriegs. Der neu kalibrierte Barometerwert von aktuell -9,74 Punkten signalisiert eine insgesamt eingeschränkte Finanzierungsbereitschaft. Fast 27 Prozent der Befragten sehen in den vergangenen drei Monaten eine Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen am Markt, während 68 Prozent von einer stabilen Entwicklung ausgehen. Lediglich fünf Prozent nehmen eine Verbesserung wahr.
Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers, sagt: „Die Ergebnisse müssen auch vor dem Hintergrund des Iran-Konfliktes gesehen werden. Die Märkte haben bislang erstaunlich gelassen reagiert, doch diese Gelassenheit ist zunehmend fragil. Meiner Meinung nach ist ein Szenario aus stagnierendem Wachstum und gleichzeitig höherer Inflation wahrscheinlicher geworden. Für die Immobilienfinanzierung ist derzeit weniger das absolute Zinsniveau das Problem als ein Zinsumfeld, das jederzeit erneut instabil werden kann.“
Beim Neugeschäft im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung berichten knapp 73 Prozent der Befragten von einer Stagnation, während gut 27 Prozent ein wachsendes Geschäftsvolumen verzeichnen. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei der Einschätzung der Wettbewerbssituation: Rund drei Viertel der Befragten sehen gegenüber dem Vorquartal keine Veränderung. Von dem verbleibenden Viertel berichtet jedoch die Mehrheit von einer sich verschärfenden Wettbewerbssituation. „Auch wir beobachten seit mehreren Monaten, dass Finanzierer wieder etwas stärker miteinander konkurrieren. Für den Markt ist das ein positives Zeichen, denn es signalisiert eine höhere Finanzierungsbereitschaft und dämpft die Margen“, sagt Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG.
Private Equity unter alternativen Finanzierungsinstrumenten am stärksten nachgefragt
Die Nachfrage nach alternativen Finanzierungsinstrumenten im Vergleich zum klassischen Bankdarlehen hat nach Angaben von 41,2 Prozent der Befragten gegenüber dem vierten Quartal 2025 zugenommen. Die größte Nachfrage gibt es dabei im Bereich Real Estate Private Equity, etwa in Form von Eigenkapital, das von Joint-Venture-Partnern gestellt wird.
Auf die Frage, wie sich die Quote der Non-Performing-Loans (NPLs) im Vergleich zum vergangenen Quartal entwickelt habe, gaben 32 Prozent an, dass die Quote abgenommen habe, wogegen nur 18 Prozent von einer Zunahme berichteten. Bei 41 Prozent blieb die Quote gleich, die übrigen machten keine Angabe. Fabio Carrozza, Vertriebsvorstand der BF.direkt AG, kommentiert: „Einerseits sind tendenziell sinkende NPL-Quoten ein Indiz für eine bessere Lage am Finanzierungsmarkt, andererseits spiegelt das auch das Ausgangsniveau wider, das wir mittlerweile erreicht haben.“
Margen weisen enorme Spannbreiten auf
Bei der Finanzierung von Bestandsimmobilien ergibt sich über alle Nennungen hinweg eine durchschnittliche Marge von 169 Basispunkten (bp). „Dabei gibt es zwischen den einzelnen Instituten und Nutzungsarten eine große Bandbreite; die Einzelwerte bewegen sich zwischen 110 bis 400 bp. Eine differenzierte Betrachtung der Assetklassen zeigt deutliche Unterschiede“, sagt Dr. Sven Jung, Director Economic Analysis & Financial Planning beim Handelsblatt Research Institute. So weisen Wohnimmobilien mit durchschnittlich 144 bp die geringste Marge auf, während Finanzierungen von Bürogebäuden mit im Schnitt 181 bp am oberen Ende liegen. Der durchschnittliche Loan-to-Value bei Bestandsfinanzierungen beträgt über alle Nutzungsarten hinweg 63,52 Prozent.
Bei der Finanzierung von Projektentwicklungen liegt die durchschnittliche Marge bei 262 bp, wobei die Einzelwerte eine Bandbreite von 110 bis 800 bp umfassen. Im Bereich der Projektentwicklung verlangen die Institute bei Wohnimmobilien mit durchschnittlich 309 bp die höchste Marge. Am unteren Ende der Spanne liegen Logistikhallen mit 201 bp. Der durchschnittliche Loan-to-Cost bei Projektentwicklungen erreicht 71,32 Prozent.
Zur Methodik
Das BF.Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF.direkt AG, Spezialist für die Finanzierung von Real Assets, durch das Handelsblatt Research Institute erarbeitet. Wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers ist Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS. Der Index bildet die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland umfassend ab.
Zur Ermittlung des BF.Quartalsbarometers werden vierteljährlich aktuell 33 Expertinnen und Experten befragt, die alle unmittelbar mit der Kreditvergabe an Immobilienunternehmen betraut sind. Das Panel besteht aus Vertretern unterschiedlicher Banken und alternativer Finanzierer.
Der Wert des BF.Quartalsbarometers setzt sich aus Aussagen zu folgenden Aspekten zusammen: Beurteilung der aktuellen Finanzierungsbedingungen, Entwicklung des Neugeschäfts, durchschnittliches Kreditvolumen der Einzelgeschäfte, tonangebende Abteilung bei den Kreditentscheidungen, Entwicklung der NPL-Quote, Bedeutung alternativer Finanzierungsmöglichkeiten und Entwicklung der Wettbewerbssituation.
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