Auch wenn es ein Jahr des Auf und Ab war mit geopolitischen Bedenken und schwankenden Zinserwartungen der Märkte, die die kurzfristige Stimmung gegenüber börsennotierten Immobilieninvestmentfonds (REITs) beeinflusst haben, so scheint sich diese These aus heutiger Sicht zu bestätigen.
Ein CEO der Immobilienbranche erklärte uns kürzlich: „Viele Ampeln stehen jetzt auf grün“. Mit Blick auf 2025 möchten wir drei Schlüsselbotschaften hervorheben, die unsere optimistische Einschätzung stützen:
1. Wir gehen davon aus, dass meisten Immobilienarten und Regionen die Talsohle erreicht haben – wir befinden uns am Anfang eines neuen Gewerbeimmobilienzyklus (Commercial Real Estate, CRE). Die Bewertungen wurden größtenteils angepasst, und die Transaktionsvolumina steigen dank einer breiteren und tieferen Nachfrage auf allen Märkten. Höhere Transaktionsvolumina sollten die Vermögenswerte festigen und schließlich erhöhen. Die steigenden Zinssätze erforderten zwar eine Korrektur nach unten, haben aber auch dazu geführt, dass Baufinanzierungen in den meisten Ländern unerschwinglich geworden sind. Die Inflation hat die Kosten für die für den Bau erforderlichen Rohstoffe und Arbeitskräfte erhöht. Infolgedessen wurde der Baubeginn bei vielen Immobilientypen gestoppt, sodass sich das Angebotswachstum in den nächsten Jahren weitgehend verlangsamen dürfte. Ein geringeres Angebot bei gleichbleibender oder steigender Nachfrage ist die perfekte Voraussetzung für eine zunehmende Preismacht der Vermieter in den kommenden Jahren.
2. Wir erwarten weiterhin, dass börsennotierte REITs die Erholung im CRE-Bereich anführen werden. Unternehmen aus Immobiliensektoren mit einem geringeren Verschuldungsgrad, die von strukturellen Trends profitierten, einen Vorteil bei den Kosten und dem Zugang zu Kapital hatten und über Wachstumsperspektiven verfügten, konnten Kurssteigerungen am Markt verzeichnen. Welltower (US-Seniorenwohnungen) hat seine erstklassige Betriebsstruktur erfolgreich genutzt, indem es in einem Sektor, der in den kommenden Jahren mit demografischem Rückenwind und einem begrenzten neuen Angebot konfrontiert ist, wertsteigernde Akquisitionen im Wert von mehr als 6 Mrd. US-Dollar (bis zum 3. Quartal 2024) tätigte. Die australische Goodman Group hat sich auf Rechenzentren als Mittel für weiteres Wachstum ausgerichtet und verfügt über eine Pipeline von mehr als 2,5 Gigawatt. Die Unite Group in Großbritannien hat sich mit kapitalschwachen Universitäten zusammengetan, um eine Lösung für den Bedarf an Studentenwohnungen anzubieten.
3. Börsennotierte REITs haben weiterhin defensive und wachsende Cashflows und Dividenden geliefert. Die Fundamentaldaten vieler Unternehmen sind nach wie vor robust, die Auslastung ist hoch und die Mieten steigen. Diese Faktoren können im kommenden Jahr weiteren Cashflow und Dividendenwachstum ermöglichen. Vielleicht war der defensive Charakter dieses Cashflows in einem Aktienbullenmarkt wie 2024 nicht besonders aufregend. Dennoch sollte man sich an die deutliche Outperformance börsennotierter REITs im Frühjahr/Sommer erinnern, als sich der Markt Sorgen um die Beschäftigungs- und Wirtschaftswachstumsaussichten machte. In einem Jahr mit positiven Renditen und guter Stimmung insgesamt ist eine Allokation in eine Anlageklasse, die eine gewisse Diversifizierung für das „Was wäre wenn?“-Szenario bietet, unserer Meinung nach weiterhin sinnvoll.
Aus den genannten Gründen sind wir der Meinung, dass Immobilien aus heutiger Sicht wieder „funktionieren“, da börsennotierte REITs für das aktuelle Zinsumfeld neu bewertet wurden. Hohe und wachsende Dividendenrenditen, defensive Einkommensströme und die Diversifizierung gegenüber dem breiteren Aktienmarkt sprechen für eine Allokation innerhalb eines ausgewogenen Portfolios.
Die Fundamentaldaten des Immobiliensektors bleiben stabil. In Verbindung mit neuen Wachstumschancen für den börsennotierten REIT-Sektor glauben wir, dass die Anlageklasse weiterhin andere Formen des Immobilienbesitzes übertreffen kann. Die Aktienbewertungen waren im Vergleich zu anderen Aktien selten so günstig wie heute, und die Zinssätze haben sich von einem Gegenwind hin zu einem unterstützenden Faktor gewandelt.
Noch ist der Sektor der börsennotierten REITs nicht auf der Überholspur, aber die Ampeln stehen auf Grün.
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Foto: Guy Barnard © Janus Henderson Investors
