Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN DE000A0XFSF0) ist im Geschäftsjahr 2015 durch Akquisitionen von Einzelobjekten, Portfolien und durch die Übernahme der Mehrheitsanteile an der Fair Value REIT-AG kräftig gewachsen. Am Ende des Geschäftsjahres verfügte die Gesellschaft über 181 Gewerbeimmobilien mit einer Mietfläche von 1,1 Mio. Quadratmetern und einem Marktwert von rund 930 Mio. Euro, was nahezu einer Verdreifachung gegenüber dem Vorjahr entspricht.
"2015 haben wir die DEMIRE zu einem der führenden börsennotierten Anbieter von Gewerbeimmobilien in Deutschland entwickelt", fasst Hon.-Prof. Andreas Steyer, Vorstandssprecher der DEMIRE, das vergangene Jahr zusammen. "Die Akquisitionen haben unsere Bilanz entsprechend geprägt. In der Gewinn- und Verlust-Rechnung hingegen hat in vollem Umfang nur der Akquisitionsaufwand seinen Niederschlag gefunden. Die Erträge aus den Neuerwerbungen 2015 sind hingegen nur zeitanteilig eingeflossen oder sogar, wie die Erträge der Fair Value REIT-AG, der größten Einzel-Akquisition des Jahres, noch gar nicht enthalten, weil wir die Mehrheitsanteile erst zum Jahresende übernommen haben. Die eigentliche Ertragskraft unseres Unternehmens kommt in den Zahlen für 2015 also noch nicht zum Ausdruck"
Einnahmen und Ergebnis aus der Vermietung nehmen kräftig zu
Der DEMIRE-Konzern erzielte im Geschäftsjahr 2015 nach dem vorliegenden, aber noch nicht testierten Jahresabschluss Einnahmen aus der Vermietung in Höhe von 43,3 Mio. Euro. Sie lagen damit nicht nur mehr als zehnmal höher als im Rumpfgeschäftsjahr 2014, das allerdings nur die Monate April bis Dezember umfasste, sondern auch um rund 10 Mio. Euro über der im Geschäftsbericht 2014 veröffentlichten Prognose.
Das Ergebnis aus der Vermietung lag mit 23,7 Mio. Euro ebenfalls zehnmal höher als im Rumpfgeschäftsjahr 2014 (2,3 Mio. Euro). Der Anstieg resultierte daraus, dass Mieten aus dem 2014 akquirierten Bestand erstmals ganzjährig vereinnahmt wurden. Zudem vergrößerte sich das Portfolio im Laufe des Jahres 2015 im Zuge der verschiedenen Akquisitionen kräftig Schritt für Schritt. Die neuen Bestände trugen entsprechend zeitanteilig zu den Mieterträgen bei.
EBIT stabil
Die sonstigen betrieblichen Erträge, die sich im Wesentlichen aus Effekten aus der Erstkonsolidierung der akquirierten Immobilien bzw. Gesellschaftsanteile sowie den Marktwertänderungen der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zusammensetzen, summierten sich 2015 auf 52,5 Mio. Euro nach 63,7 Mio. Euro im Vorjahr. Die allgemeinen Verwaltungskosten lagen mit 11,3 Mio. Euro über dem Vorjahreswert von 3,6 Mio. Euro, da mit den zahlreichen Akquisitionen entsprechende Aufwendungen für Rechts- und Beratungsdienstleistungen verbunden waren, gleichzeitig aber auch die Personalkosten wachstumsbedingt stiegen. Unter Einbeziehung der weiteren Ergebnisse und Aufwendungen lag das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) mit 58,7 Mio. Euro daher nur geringfügig über dem Wert des Rumpfgeschäftsjahres 2014 (58,4 Mio. Euro).
Das Finanzergebnis schloss mit einem Aufwand von 25,7 Mio. nach 2,9 Mio. Euro im Vorjahr. Der Anstieg der Nettozinsaufwendungen entspricht verhältnismäßig den Ertragssteigerungen im abgelaufenen Geschäftsjahr und reflektiert den mit der Ausweitung des Immobilienbestands verbundenen, höheren Finanzierungsaufwand.
Das Periodenergebnis nach Steuern belief sich auf 28,9 Mio. Euro nach 45,7 Mio. Euro im Vorjahr. Auf die Anteilseigner der DEMIRE AG entfällt ein Betrag von 28,1 Mio. Euro nach 43,3 Mio. Euro im Vorjahr.
Eigenkapitalquote gestärkt
Die Bilanzsumme nahm im Zuge des akquisitionsbedingten Wachstums gegenüber dem Vorjahr um 275 Prozent auf rund 1,0 Milliarden Euro zu. Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien, die Vorratsimmobilien sowie die zur Veräußerung gehaltenen Immobilien sind auf der Aktivseite dabei mit insgesamt 930,4 Mio. Euro die größte Einzelposition, wovon ein Drittel auf die Übernahme der Fair Value REIT-AG zurückgeht.
Das Eigenkapital nahm unter anderem wegen der zahlreichen Eigenkapitalmaßnahmen des Geschäftsjahres um gut das Fünffache auf 264,9 Mio. Euro zu (Vorjahr: 54,6 Mio. Euro). Daraus resultiert eine Eigenkapitalquote von 25,6 Prozent, was einer erheblichen Verbesserung gegenüber dem Vorjahr entspricht, als diese Quote bei 14,6 Prozent lag.
NAV je Aktie gestiegen
Nach Abzug der Anteile nicht beherrschender Anteilseigner ermittelt sich ein Eigenkapital von 230,7 Mio. Euro nach 51,7 Mio. Euro zum Vorjahresende. Je Aktie entspricht das einem NAV von 4,68 Euro, 9,9 % mehr als zum Vorjahresende (4,26 Euro).
LTV deutlich verbessert
Da die Akquisitionen des Jahres 2015 zu einem überwiegenden Teil mit Eigenkapital abgewickelt wurden, hat sich das Verhältnis der Nettofinanzschulden zum Buchwert der Immobilien (Loan-to-Value oder LTV) deutlich auf 67,0 Prozent verbessert (Vorjahr 85,6 Prozent).
"2015 haben wir alle strategischen Ziele erreicht", so Andreas Steyer. "Wir sind erfolgreich gewachsen und haben unser Geschäftsvolumen stark ausgeweitet, dabei die mit den Akquisitionen verbundenen Kosten verkraftet und die Basis für einen deutlichen Anstieg unseres operativen Geschäftsergebnisses (FFO) im Jahr 2016 geschaffen. Vor Minderheitsanteilen am Ergebnis rechnen wir im laufenden Geschäftsjahr mit FFO von knapp unter 20 Millionen Euro, nach Minderheiten mit rund 15 Millionen Euro, was rund 0,30 Euro je derzeit in Umlauf befindlicher Aktie entspricht."
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