Seit 7. November notiert die FCR Immobilien (ISIN DE000A1YC913) im Segment Scale. Durch die Notierungsaufnahme hat die Gesellschaft die Möglichkeit, künftig flexibler verschiedene Finanzierungsinstrumente nutzen zu können, wie Vorstand Falk Raudies im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert. Die Notierung im Segment Scale ist für FCR auch wichtig, weil man offen uns transparent kommunizieren möchte, erläutert Raudies.
BOND MAGAZINE: Die Aktie der FCR Immobilien AG hat ein Listing im Segment Scale durchgeführt. Weshalb war die Notierungsaufnahme nicht mit einer Kapitalerhöhung verbunden?
Raudies: Wir haben im Vorfeld im Juli eine Kapitalerhöhung durchgeführt und damit den Freefloat auf über 20% gesteigert. Anfang November erfolgte planmäßig die Notierungsaufnahme und aufgrund des vorhandenen Freefloats konnten wir auch gleich im Segment Scale der Frankfurter Wertpapierbörse starten. Dies war uns wichtig, weil wir offen und transparent kommunizieren möchten.
BOND MAGAZINE: Streben Sie mittelfristig eine Kapitalerhöhung und damit eine Erhöhung des Eigenkapitals an?
Raudies: Die FCR Immobilien AG befindet sich seit Jahren auf einem dynamischen Wachstumskurs. Die Immobilien finanzieren wir dabei durch Eigenkapital, Mittel aus den Anleihen sowie durch Bankdarlehen. Durch die Notierungsaufnahme haben wir nun die Möglichkeit, zukünftig noch flexibler verschiedene Finanzierungsinstrumente nutzen zu können.
BOND MAGAZINE: Sie haben bisher schon relativ transparent kommuniziert. Welche Transparenzstandards ergeben sich durch die Einbeziehung in Scale?
Raudies: Wir haben bereits vor der Notierungsaufnahme der Aktien freiwillig in weiten Teilen die Transparenzanforderungen des Scale erfüllt. So berichten wir z.B. zeitnah über wichtige Geschäftsereignisse und erstellen Halbjahres- und Geschäftsberichte und informieren im Rahmen einer Analystenkonferenz. Neu kommen jetzt die aktienbezogenen Transparenzanforderungen hinzu, wie z.B. Directors Dealings. Wir haben uns also durch unsere börsennotierten Anleihen bestens auf die Transparenzanforderungen vorbereitet.
BOND MAGAZINE: Die Interessen von Aktionären und Anleihegläubigern sind nicht identisch. Wollen Sie sich als Dividendenwert positionieren oder steht die Stärkung des Eigenkapitals im Vordergrund?
Raudies: Uns ist natürlich bewusst, dass die Interessen von Aktionären und Anleihegläubigern unterschiedlich sind. Wir konnten bisher beide Investorengruppen sehr gut von unserem wertschaffenden Geschäftsmodell überzeugen. Bei der jüngsten Anleiheemission haben wir 25 Mio. Euro platziert und das weitgehend in Eigenregie. Und auch bei der Kapitalerhöhung im Sommer konnten wir die Investoren von der FCR Immobilien AG überzeugen. Ich glaube wichtig ist es, dass sich die FCR Immobilien AG erfolgreich weiterentwickelt. Hierzu gehört für uns auch, dass Gewinne sowohl zur Finanzierung des erwarteten Wachstums eingesetzt werden, als auch mit der Zahlung einer Dividende dem Wunsch vieler Investoren nachgekommen wird. Mit einer Ausschüttung von 20% des Jahresüberschusses als Dividende verfolgen wir auch hier eine attraktive Politik für den Investor.
BOND MAGAZINE: Welchen Umsatzanteil haben Sie in den letzten Jahren durch Mieterträge bzw. den Verkauf von Objekten erzielt und welche Umsatzverteilung streben Sie mittelfristig an?
Raudies: In den vergangenen Jahren haben sich unsere beiden Umsatzgrößen Mieteinnahmen und Verkaufserlöse jeweils etwa die Waage gehalten, wobei es aber natürlich Schwankungen gibt. Aufgrund unseres dynamischen Wachstums steigen die Mieteinnahmen deutlich, so belaufen sich die jährlichen Mieteinnahmen aktuell auf knapp 15 Mio. Euro, nach rd. 9,5 Mio. Euro im vergangenen Jahr. Bei einer aktuellen Leerstandsquote von 15 Prozent sehen wir hier des Weiteren ein beträchtliches Up-side Potenzial. Insgesamt rechnen wir für 2018 mit einem Gesamtumsatz von rd. 33,5 Mio. Euro, was einer Steigerung um 104 Prozent zum Vorjahr entspricht. Aber auch unsere Ergebniskennzahlen steigern wir im gleichen Maße. Das EBITDA schätzen wir auf Jahressicht auf 9,9 Mio. Euro, was ebenfalls einer Steigerung von über 100% entspricht. Neben der Bestandshaltung ist der Verkauf optimierter Objekte im Rahmen unseres aktiven Asset Managements weiter ein wichtiger Teil unseres Geschäftsmodells. Wie hoch die Erlöse aus Verkäufen in den kommenden Jahren aber ausfallen werden, ist nur schwer anzugeben, da wir natürlich im Einzelfall entscheiden, ob wir ein Objekt verkaufen oder weiter im Bestand halten. Klar ist, wir wollen weiter wachsen und wir wollen auch weiter Objekte verkaufen.
BOND MAGAZINE: Welche Ankaufskriterien haben Sie?
Raudies: Als Handelsimmobilien-Spezialist fokussieren wir uns auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Sekundärlagen, da diese unserer Erfahrung nach höhere Renditen und insgesamt stabilere Miet- und Wertentwicklungen aufweisen als Immobilien an Primärstandorten. Wir konzentrieren uns dabei auf Immobilien und Portfolios in der Größe zwischen 1 Mio. Euro bis 50 Mio. Euro. Ein sehr gutes Beispiel ist hier unser letzter Ankauf. Mit dem Erwerb eines Einzelhandels-Portfolios mit 12 Immobilien konnten wir unsere vermietbare Fläche um 50 Tsd. m² erweitern und unsere annualisierte Ist-Nettomiete um 2,6 Mio. Euro steigern. Meist sind die Objekte schon seit vielen Jahren an dem Standort etabliert und weisen einen bonitätsstarken Ankermieter auf. Ergänzend erwerben wir opportunistisch einzelne Objekte aus anderen Asset Klassen wie z.B. Wohnen, Büro und Hotel neben Deutschland auch in weiteren europäischen Ländern. Mit Blick auf unsere Ein- und Verkaufsaktivitäten seit 2014 können wir sehr zufrieden sein: Wir haben insgesamt 70 Objekte erworben und 19 Objekte veräußert. Alleine in diesem Jahr werden wir ca. 30 Objekte ankaufen und ca. 10 Objekte aus unserem Bestand verkaufen.
BOND MAGAZINE: Wie viele Objekte haben Sie aktuell im Bestand, wo ist der regionale Schwerpunkt und wie viele Objekte planen Sie mittelfristig?
Raudies: Aktuell haben wir über 50 Objekte in unserem Portfolio, mit einer vermietbaren Fläche von rd. 250.000 m². Zum Jahresende werden wir voraussichtlich knapp 60 Objekte im Bestand haben. Wir sind dabei deutschlandweit aktiv, wobei sich der Anteil der Objekte im Westen Deutschlands auf 64 % beläuft. Aktuell haben wir in Baden-Württemberg – insbesondere durch unseren Ankauf der Schlossgalerie in Rastatt - und in Niedersachsen regionale Schwerpunkte. Knapp 30 % der Objekte – auch gemessen am annualisierten Ist-Nettomietertrag – liegen in Ostdeutschland. Der Anteil der Objekte, die sich im Ausland befinden, beläuft sich derzeit auf knapp 7 %. Und natürlich sind wir weiter auf der Suche nach attraktiven Objekten zum Ausbau unseres Portfolios. Im Schnitt bekommen wir 400-500 Objekte pro Monat angeboten. Unsere Immobilienplattform ist so aufgebaut, dass wir auch ein deutlich höheres Portfoliovolumen, das aktuell bei 253 Mio. Euro liegt, verwalten können.
BOND MAGAZINE: Wie lang ist die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT)?
Raudies: Im Zuge des Ausbaus unseres Portfolios sowie durch unser aktives Asset Management konnten wir die Restlaufzeit der Mietverträge auf zuletzt 5,5 Jahre steigern, verglichen mit 3,9 Jahren zum Ultimo 2017. Ein, wie ich finde, sehr guter Wert. Unser Asset Management ist auch die Basis für einen erfolgreichen Verkauf. So haben wir beispielsweise unsere Immobilie in Bernburg, eine Kreisstadt in Sachsen-Anhalt zwischen Magdeburg und Halle, nach Verbesserung der Mietquote nach 13 Monaten mit einer Rendite von 48 Prozent veräußern können.
BOND MAGAZINE: Wie finanzieren Sie beim Ankauf auf Objektebene?
Raudies: Das hängt natürlich vom jeweiligen Objekt ab. Wir nutzen für die Finanzierung eine Kombination aus Eigenkapital, den Mitteln aus den vollplatzierten Anleihen und auch Bankdarlehen.
BOND MAGAZINE: Wie hoch ist Ihre durchschnittliche Mietrendite und wie hoch sind Ihre Finanzierungskosten?
Raudies: Unsere jährliche Nettomietrendite liegt derzeit bei 9,8 Prozent, unser Mietertrag p.a. bei 14,9 Mio. Euro. Werte, die neben unseren günstigen Einkäufen auch unser aktives Asset Management widerspiegeln. Zu unserem jährlichen Zinsaufwand: 3,2 Mio. Euro betreffen davon unsere Anleihen, das bedeutet für uns hier einen Aufwand von 7 Prozent im Durchschnitt. Der durchschnittliche Zins unserer Bankfinanzierung liegt aktuell bei 2 Prozent, das sind 2,2 Mio. Euro. Unser gesamter jährlicher Zinsaufwand beträgt somit 5,4 Mio. Euro, das ist gemittelt 3,4 Prozent. Mit dieser Relation zwischen Ertrag und Aufwand sind wir sehr zufrieden. Und mit Blick auf das nächste Jahr wird sich diese Zahl noch weiter verbessern. Denn die beiden 11 Prozent Anleihen aus dem Jahr 2014 mit einem Gesamtvolumen von 5,7 Mio. Euro werden im ersten Halbjahr 2019 fällig und zurückgezahlt. Dadurch reduziert sich der jährliche Zinsaufwand um über 600 Tsd. Euro.
BOND MAGAZINE: Haftet die FCR Immobilien AG für Verbindlichkeiten der Objekt-/Tochtergesellschaften und haften die Objektgesellschaften für andere Objekt-/Schwestergesellschaften?
Raudies: Wir finanzieren unsere Objekte in der Regel so, dass sie alleine stehen können und die Mieteinnahmen mindestens die laufenden Verpflichtungen abdecken. Entsprechend verfügen unsere Objekte zumeist über Non Recourse Finanzierungen.
BOND MAGAZINE: Wie hoch ist Ihre Eigenkapitalquote auf Konzernebene?
Raudies: Die EK-Quote ist bei uns nicht wirklich aussagekräftig, da wir nach HGB bilanzieren und somit Wertzuwächse unserer Immobilien erst beim Eigenkapital sichtbar werden, wenn wir Objekte verkaufen. Bei einem Marktwert von 253 Mio. Euro und einem Buchwert von 160 Mio. Euro haben wir aktuell stille Reserven in Höhe von 93 Mio. Euro. Daher erachten wir den NAV, also den Net Asset Value, als die wichtigere Kennzahl. Die FCR erwartet bis Jahresende einen NAV von knapp 90 Mio. Euro, das würde einem NAV je Aktie von 21,16 Euro entsprechen.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/
