In ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer zur Stern Immobilien-Anleihe (A1TM8Z) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "durchschnittlich attraktiv" einzustufen.
Die Stern Immobilien AG ist ein Immobilienunternehmen mit Fokus auf Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Gesellschaft hält überwiegend mehrheitliche bzw. alleinige Beteiligungen an ausgewählten Immobilien an attraktiven Standorten. Die gehaltenen Immobilien befinden sich in und um München, in Kitzbühel und Umgebung sowie in Istanbul. Weiterhin wurde ein Objekt in Klausenburg (Rumänien) einmalig aufgrund des attraktiven Chancen-/Risikoprofils akquiriert. Stern Immobilien konzentriert sich auf die Wert- und Ertragsoptimierung und den anschließenden Verkauf. Bei den Objekten handelt es sich um qualitativ hochwertige Wohn- und Geschäftshäuser, Wohnungen und Grundstücke. Das Portfolio umfasste in den letzten Jahren etwa 10 bis 15 Objekte unterschiedlicher Größe.
Stille Reserven im Immobilienportfolio
Die Stern Immobilien AG fokussiert sich auf die Entwicklung von Wohnimmobilien in anerkannten Spitzen-Standorten wie München, Kitzbühel und Istanbul. Durch die Standortfokussierung weist das Unternehmen ein überdurchschnittlich hohes Wertsteigerungspotenzial auf. Das Geschäftsmodell basiert im Wesentlichen auf der Entwicklung von Immobilienprojekten; die Bestandshaltung von Immobilien ist von untergeordneter Bedeutung. Die Ergebnis- und Liquiditätsentwicklung ist sowohl geschäftsmodellbedingt als auch größenbedingt als überdurchschnittlich volatil einzuschätzen.
Im Jahr 2014 erzielte die Stern Immobilien AG Umsatzerlöse von 8,9 Mio. Euro. Im Vergleich zum Vorjahr 2013 haben sich die Umsatzerlöse um etwa 50% reduziert. Analog zur Umsatzentwicklung hat sich der Jahresüberschuss von 3,3 Mio. Euro in 2013 zu einem Verlust von 2,6 Mio. Euro im Jahr 2014 entwickelt. Im ersten Halbjahr 2015 wurde bei einem Umsatz von 0,9 Mio. Euro ein Verlust von 2,5 Mio. Euro erwirtschaftet. Für das Gesamtjahr 2015 gehen wir aufgrund des bereits veröffentlichten Grundstücksteilflächenverkaufs im Osten von München sowie weiterer erwarteter Immobilienverkäufe von einem positiven Ergebnistrend aus.
Das Eigenkapital hat sich zum 30.06.2015 aufgrund der Verlustsituation reduziert und war zum Stichtag mit 1,8 Mio. Euro negativ. Es bestehen nach Angaben der Gesellschaft stille Reserven im Immobilienvermögen, deren Aufdeckung zu einer Erhöhung des Eigenkapitals führen würde. Die stillen Reserven resultieren aus Mietsteigerungen bei Bestandsobjekten, aus allgemeinen Wertsteigerungen im Rahmen des Markttrends für Immobilien in München, Kitzbühel und Istanbul sowie aus der Schaffung von Baurechten beispielsweise für Wohnbebauungen.
6,25%-Stern Immobilien-Anleihe mit Laufzeit bis 2018 und Inflationsausgleich
Die im Mai 2013 emittierte Mittelstandsanleihe der Stern Immobilien AG ist mit einem Zinskupon von 6,25% (Zinstermin jährlich 23.05.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 23.05.2018. Bei einer Inflation von durchschnittlich mehr als 2,0% p.a. erfolgt ein Inflationsausgleich am Ende der Laufzeit. Im Rahmen der Anleiheemission wurden im Jahr 2013 insgesamt 14 Mio. Euro eingesammelt, die im Jahr 2014 um weitere 3,25 Mio. Euro auf 17,25 Mio. Euro aufgestockt wurden. Das maximale Emissionsvolumen beträgt laut Wertpapierprospekt 20 Mio. Euro. Der Emissionserlös dient für Investitionen in bestehende und neue Immobilienprojekte bzw. die Umstrukturierung von bestehenden Finanzierungen in der Stern Immobilien-Gruppe. Eine vorzeitige Kündigung der Anleihe durch die Emittentin ist laut den Anleihebedingungen nicht vorgesehen.
Verbesserung der Sicherheitensituation durch erweitertes Portfolio der Tochtergesellschaft Stern Real Estate AG
Die Stern Immobilien-Anleihe weist eine Besicherung auf. Diese umfasst neben verpfändeten Forderungen an Tochtergesellschaften auch die Verpfändung von 90.000 Aktien der Stern Real Estate AG (entspricht 90% der Anteile) und wird von einer Sicherheitentreuhand verwaltet. In der Stern Real Estate AG sind als Bestandsimmobilien gehaltene Objekte gebündelt. Die Beteiligungen an den gehaltenen Objekten in Bamberg und München wurden im ersten Halbjahr 2015 von unter 50% auf über 90% erhöht. Weiterhin wurde der 30%-Anteil an der Besitzgesellschaft für das Objekt München-Riem bereits im Jahr 2014 in die Stern Real Estate AG übertragen. Durch die Erweiterungen verbessert sich die Sicherheitensituation für die Anleihegläubiger.
Fazit: Durchschnittlich attraktive Bewertung
Aufgrund der Besicherung der Anleihe über das erweiterte Portfolio der Tochtergesellschaft Stern Real Estate AG, der unterdurchschnittlichen Eigenkapitalquote und der attraktiven Rendite von 5,47% (auf Kursbasis 101,80% am 09.10.2015) bewerten wir die 6,25%-Stern Immobilien-Anleihe als "durchschnittlich attraktiv".
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