In ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,50%-SeniVita Social Estate AG-Wandelanleihe (A13SHL) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "attraktiv" einzustufen.
Die SeniVita Social Estate AG ist ein Joint Venture der SeniVita Sozial gGmbH und der Ed. Züblin AG. Das Unternehmen ist für die Projektierung, den Bau und die Vermietung sowie für das Franchiseprogramm im Rahmen des von SeniVita entwickelten Konzeptes AltenPflege 5.0 verantwortlich.
Mit dem Modell der AltenPflege 5.0 begegnet das Unternehmen dem Bedarf der Gesellschaft: Seniorengerechtes Wohnen, Pflege in den eigenen vier Wänden und die Tagespflege werden unter einem Dach vereint. So haben Senioren die Möglichkeit, so lange wie möglich eigenständig zu leben und Pflege nach Bedarf hinzuzubuchen.
Wachstumsmarkt seniorengerechte Pflegewohnanlagen
Der Bedarf an Angeboten zur Vollversorgung pflegebedürftiger Menschen sowie an bedarfsgerechten Wohnanlagen für Senioren nimmt dramatisch zu. Derzeit gibt es rund 400.000 entsprechende Wohnungen in Deutschland, in den nächsten zehn Jahren wird sich der Bedarf jedoch auf rund zwei Millionen verfünffachen. Hier setzt die SeniVita Social Estate AG an - sie soll verstärkt entsprechende Betreuungsplätze und -einrichtungen nach dem von der Muttergesellschaft SeniVita Sozial gGmbH entwickelten und mehrfach ausgezeichneten Konzept der AltenPflege 5.0 bauen.
Bei dem Modell AltenPflege 5.0 handelt es sich um eine Kombination aus drei Bausteinen, die ineinandergreifen: Seniorengerechtes Wohnen, Pflege in der eigenen Wohnung und Tagespflege unter einem Dach. Dieses von SeniVita bereits seit 2008 erprobte und immer weiter entwickelte Modell bietet gegenüber der stationären Pflege höheren Wohnkomfort, mehr Privatheit, individuelle Versorgung und sehr gute Betreuungsqualität.
Projektpipeline lässt profitables Wachstum erwarten
Die SeniVita Social Estate AG wird bereits in 2015 mit der Umsetzung der ersten Projekte beginnen. Hierzu zählt der Kauf eines bestehenden Seniorenheims in Piding mit 72 Wohnungen. Zusätzlich erwarten wir in 2015 weitere Bauprojekte in Bad Wiessee, Maisach sowie in Ebelsbach. Hier entstehen jeweils Neubauten von seniorengerechten Wohnungen mit der Möglichkeit der Tagespflege im Erdgeschoss. Mittelfristig geht die Planung des Unternehmens von der Umsetzung von 5 bis 10 Objekten pro Jahr aus. Bei einem geplanten durchschnittlichen Verkaufserlös von etwa 12 Mio. Euro pro Objekt ergibt sich ein Umsatzpotenzial von bis zu über 100 Mio. Euro. Die erwarteten Erstellungskosten werden mit etwa 8 Mio. Euro pro Objekt angegeben. Nach Anlaufverlusten, die u.a. aus den zeitlich nachgelagerten Verkäufen der Wohnimmobilien resultieren, ist daher nach unserer Einschätzung mit einem deutlichen Umsatz- und Ergebniswachstum zu rechnen. Die Gesellschaft wurde mit Eigenkapital und Start-Liquidität von 10 Mio. Euro ausgestattet. Neben den Eigenmitteln sowie den Fremdmitteln aus der Platzierung der Wandelanleihe ergibt sich zusätzliches Liquiditäts- und Wachstumspotenzial aus eventuell schneller als geplanten Immobilienverkäufen durch das aktuell niedrige Zinsumfeld und die damit einhergehende hohe Nachfrage von Immobilieninvestoren. Ein von der Research-Gesellschaft fairesearch erstellter Bericht zur Emission der SeniVita Social Estate AG bestätigt die positive Umsatz- und Ertragserwartung.
6,50%-SeniVita Social Estate AG-Wandelanleihe
Die Wandelanleihe der SeniVita Social Estate AG ist mit einem Zinskupon von 6,50% ausgestattet. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu 50 Mio. Euro, aktuell sind hiervon gut 30 Mio. Euro platziert. Die Anleihe hat eine fünfjährige Laufzeit bis zum 12.05.2020. Im Ausübungszeitraum von Oktober 2018 bis Januar 2020 haben die Anleihe-Gläubiger die Möglichkeit, die Anleihen in Aktien des Emittenten zu wandeln (Wandelpreis 10,00 Euro je Aktie) oder sich die Anleihe zu 100% des Nennbetrags zurückzahlen zu lassen. Sofern die Aktien der Emittentin bis zum Ablauf des Ausübungszeitraums nicht börsennotiert sind, beträgt der Rückzahlungsbetrag 103% des Nennbetrags.
Fazit: Attraktive Bewertung
Die SeniVita Social Estate AG ist mit ihrem Fokus auf Pflegewohnungen in einem Wachstumsmarkt aktiv. Dass die Geschäftsidee, Pflegewohnungen nach dem Konzept Altenpflege 5.0 zu bauen und anschließend an Investoren zu verkaufen, funktioniert, konnte in der Vergangenheit bereits gezeigt werden. Das aktuelle Niedrigzinsumfeld sorgt für eine zusätzliche Unterstützung der Wohnungsverkäufe an Investoren. Nach unserer Einschätzung wird sich die Vorteilhaftigkeit des Konzeptes Altenpflege 5.0 erst im Jahr 2015 in vollem Umfang zeigen. Daher gehen wir davon aus, dass die Nachfrage nach Altenpflege 5.0-Immobilien durch die erwartete positive Entwicklung in 2015 nochmals steigen wird. Das Management deckt sowohl die Vertriebs- als auch die Finanzierungsseite ab und wurde im August 2015 wie zur Emission angekündigt im Bereich Bau durch Diplom-Ingenieur Uwe Seifen ergänzt. Die Kooperation mit der Ed. Züblin AG, die sich sowohl als Aktionär als auch als Partner für die Umsetzung der Bauprojekte engagiert, unterstreicht die Solidität des Vorhabens auch von dritter Seite. In Verbindung mit einer Rendite von 6,31% (auf Kursbasis 100,70% am 31.08.2015) bewerten wir das Chancen-/Soliditätsprofil der 6,50%-Wandelanleihe der SeniVita Social Estate AG (A13SHL) als attraktiv (4 von 5 möglichen Sternen).
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