Die Deutsche Wohnen AG und die LEG Immobilien AG schließen sich zu einem führenden europäischen Immobilienunternehmen zusammen. Das kombinierte Unternehmen wird über ca. 250.000 Wohneinheiten und einen Portfoliowert in Höhe von ca. EUR 17 Mrd. verfügen. Im Zuge des geplanten Zusammenschlusses wird die Deutsche Wohnen AG auf Basis der Beschlüsse von Vorstand und Aufsichtsrat vom heutigen Tag ein freiwilliges öffentliches Umtauschangebot für alle ausstehenden Aktien der LEG Immobilien AG abgeben. Die Gremien der LEG werden das Angebot unterstützen und, vorbehaltlich der Prüfung der Angebotsunterlage, ihren Aktionären die Annahme empfehlen.
Zur Umsetzung des geplanten Zusammenschlusses haben beide Unternehmen eine Grundsatzvereinbarung (Business Combination Agreement) abgeschlossen. Diese gibt das gemeinsame Verständnis im Hinblick auf Strategie und Struktur des kombinierten Unternehmens, den Prozess des Zusammenschlusses, die zukünftige Zusammensetzung der Organe sowie den Integrationsverlauf wider. Die Deutsche Wohnen sichert den Mietern und Mitarbeitern der LEG zudem die vollumfängliche Erfüllung der LEG-Sozialcharta zu.
Ideale Ergänzung bei Portfolio, Stärken und Geschäftsphilosophie
Der Zusammenschluss ist ein konsequenter Schritt in einer sich verändernden Branche, die von Konsolidierung und zunehmendem Wettbewerb um Kapital geprägt ist. Mit der Deutsche Wohnen und der LEG schließen sich zwei führende Unternehmen aus dem Wohnimmobilienbereich zusammen, deren Geschäftsphilosophie in hohem Maße übereinstimmt. Beide stehen für Effizienz und Nachhaltigkeit in der Bewirtschaftung und ein regional fokussiertes und wachstumsstarkes Immobilienportfolio. Dabei ergänzen sich die regionalen Schwerpunkte der Portfolios optimal. Beide Unternehmen stehen auch für Stabilität in jedem makroökonomischen Umfeld mit einem konservativen Verschuldungsgrad (LTV) von nur 42 % (pro forma). Deutsche Wohnen und LEG stehen gleichermaßen traditionell für Qualität und Wertentwicklung ihrer Portfolios.
Die künftige Strategie zielt darauf ab, den konservativen Verschuldungsgrad beizubehalten und weiter in den Kernregionen zu wachsen. Entsprechend plant das kombinierte Unternehmen weitere signifikante Investitionen in das aktuelle Portfolio. Ziel ist es, die Wachstumsregion Nordrhein-Westfalen zu stärken und neue Regionen zu erschließen. Der Standort Düsseldorf, derzeit Sitz der LEG Immobilien AG, soll neben Berlin als zweites wesentliches Standbein des gemeinsamen Unternehmens ausgebaut werden. Er soll künftig als Zentrum für die Region West die kombinierten Bestände von Norddeutschland bis zum Rhein-Main-Gebiet verwalten.
Michael Zahn, CEO der Deutsche Wohnen, sagte: „Beide Unternehmen setzen mit ihrer nachhaltigen Bestandsentwicklung und großen operativen Erfahrung Standards in der Branche. Das ist eine exzellente Basis, um gemeinsam weiter zu wachsen und unsere starke Position im europäischen Markt auszubauen.“
Thomas Hegel, CEO der LEG, sagte: „Der Zusammenschluss ist für uns ein logischer weiterer Schritt, da beide Unternehmen die gleiche Geschäftsphilosophie verfolgen und sich regional sehr gut ergänzen. Dies schafft ein starkes Fundament für eine erfolgreiche gemeinsame Zukunft. Wir sind überzeugt, dass wir künftig unter einem Dach erheblichen Mehrwert für unsere Aktionäre, Mitarbeiter und Mieter schaffen.“
Kombiniertes Immobilienportfolio mit mehr als 90 % in Core+- und Core-Regionen
Die Bestände der LEG befinden sich vornehmlich in dynamisch wachsenden (Core+) und stabilen (Core) Regionen mit Schwerpunkt in Nordrhein-Westfalen. Das gemeinsame Unternehmen wird einer der größten und führenden Anbieter von Wohnraum in diesen Regionen. Für das kombinierte Unternehmen ergibt sich eine Erweiterung des Core+-Bestands von rund 123.000 auf rund 157.000 Einheiten vornehmlich durch Zugänge im Rheinland und Münsterland. Der Core-Bestand steigt von rund 16.000 auf rund 58.000 Einheiten.
Erwartete Ergebniseffekte in Höhe von EUR 55 Mio. p.a.
Nach gemeinsamer Überzeugung der Partner kann das kombinierte Unternehmen nach dem vollständigen Zusammenschluss Erlös- und Kostensynergien mit einem positiven Effekt auf den kombinierten FFO (ohne Verkauf) in Höhe von ca. EUR 35 Mio. vor Steuern pro Jahr realisieren. Diese ergeben sich durch effiziente Bewirtschaftung des Portfolios, Skaleneffekte im Einkauf sowie vereinheitlichte Unternehmensstrukturen und damit reduzierte Verwaltungskosten. Zudem geht die Deutsche Wohnen davon aus, dass sich durch den Zusammenschluss das nachhaltige Privatisierungspotential um ca. 1.500 Einheiten p.a. mit einem zusätzlichen Ergebnisbeitrag von ca. EUR 20 Mio. vor Steuern pro Jahr erhöht. Für den kombinierten FFO (inkl. Verkauf) wird ein zusätzlicher jährlicher Ergebnisbeitrag in Höhe von insgesamt ca. EUR 55 Mio. vor Steuern erwartet.
Die Partner gehen davon aus, dass die Synergien spätestens vier Jahre nach Vollzug des Zusammenschlusses in voller Höhe realisiert werden können und mit Integrationskosten von ca. EUR 30 Mio. vor Steuern verbunden sind. Durch die zu erwartenden Synergien und die attraktive FFO-Rendite der LEG geht die Deutsche Wohnen von einer Steigerung des FFO (ohne Verkauf) je Deutsche Wohnen-Aktie im niedrigen zweistelligen Bereich in Folge des Zusammenschlusses aus. Auf Standalone-Basis rechnet die Deutsche Wohnen für das Jahr 2016 mit rund EUR 330 Mio. FFO (ohne Verkauf, ohne weitere Akquisitionen). Des Weiteren profitiert die Kombination der beiden finanzstarken Unternehmen von einer optimierten Kapitalkostenstruktur und damit einhergehend einem verbesserten Kapitalmarktprofil.
Grundsatzvereinbarung zum Zusammenschluss
Die Deutsche Wohnen und die LEG haben die folgenden zentralen Eckpunkte zur Zusammenführung der beiden Unternehmen in einer Grundsatzvereinbarung festgelegt:
_ Ein Integrationsausschuss, dem die Vorstandsvorsitzenden der beiden Unternehmen angehören, verantwortet die Zusammenführung der Unternehmen.
_ Zwei Mitglieder des derzeitigen Vorstands der LEG, Thomas Hegel und Eckhard Schultz, werden Mitglieder des Vorstands der Deutsche Wohnen. Thomas Hegel, bisher Vorstandsvorsitzender der LEG, wird stellvertretender Vorsitzender des Vorstands der Deutsche Wohnen AG.
_ Der derzeit aus sechs Mitgliedern bestehende Deutsche Wohnen-Aufsichtsrat wird um drei Personen aus dem Kreis des derzeitigen LEG-Aufsichtsrats erweitert.
_ Die operative Steuerung der westdeutschen Bestände des kombinierten Unternehmens soll über den Standort Düsseldorf erfolgen, die der ostdeutschen Bestände aus Berlin heraus. Holger Hentschel bleibt Vorstand und COO der LEG und übernimmt als Bereichsvorstand die Verantwortung für die gesamte Region West.
Attraktives Angebot für Aktionäre beider Seiten
Das abzugebende Umtauschangebot sieht vor, dass die LEG-Aktionäre 33 Deutsche Wohnen-Aktien für 10 LEG-Aktien erhalten. Dies entspricht EUR 79,37 je LEG-Aktie (basierend auf dem Schlusskurs der Deutsche Wohnen) und zugleich einer Prämie von rund 13 % auf den Schlusskurs der LEG vor dieser Ankündigung und einer Prämie von rund 20 % auf den volumengewichteten Durchschnittskurs der LEG während der letzten drei Monate vor dieser Ankündigung.
Basierend auf dem Schlusskurs der Deutsche Wohnen am Tag vor dieser Ankündigung bewertet das Umtauschverhältnis das (unverwässerte) Eigenkapital der LEG mit 4,6 Mrd. EUR.
Die neuen Deutsche Wohnen-Aktionäre sind ab dem 1. Januar 2015 dividendenberechtigt. Die für die Dividende pro Aktie gegebene Guidance für 2015 wird durch den Zusammenschluss nicht beeinträchtigt.
Nach Abschluss des Zusammenschlusses und Umtausch aller LEG-Aktien würden die ehemaligen Aktionäre der Deutsche Wohnen ca. 61 % der Aktien und die ehemaligen Aktionäre der LEG einen Anteil von ca. 39 % an dem zusammengeschlossenen Unternehmen halten.
Michael Zahn, CEO der Deutsche Wohnen: „Der Zusammenschluss ist äußerst vorteilhaft für beide Seiten. Die Deutsche Wohnen bietet den LEG-Aktionären eine sehr attraktive Prämie. Für die Deutsche Wohnen-Aktionäre steigt der FFO je Aktie um ca. 15 %, wobei der NAV je Aktie weitgehend unverändert bleibt. Die zusätzliche Wertschöpfung wird es uns ermöglichen, unseren Finanzmittelbedarf zu größeren Teilen eigenständig abzudecken und damit die sich bietenden Wachstumsperspektiven zu realisieren. Zudem eröffnet sich durch den Zusammenschluss weiteres Dividendenpotential für unsere Aktionäre.“
Thomas Hegel, CEO der LEG: „Für unsere Aktionäre liegt der Mehrwert der Transaktion in einer deutlichen Steigerung des NAV je Aktie.“
Die LEG-Aktionäre profitieren zudem unter anderem von einem zukünftig deutlich höheren Portfolioanteil in Core+-Regionen.
Das Umtauschangebot wird vorbehaltlich für eine Transaktion dieser Art und Größe üblicher Voraussetzungen durchgeführt. Zu diesen Bedingungen, die in der Angebotsunterlage dargelegt werden, zählen u.a. die Durchführung einer Sachkapitalerhöhung, um neue Aktien für den Umtausch zu schaffen, sowie das Erreichen der Mindestannahmeschwelle von 50 % plus einer LEG-Aktie. Zur Beschlussfassung über die Sachkapitalerhöhung wird die Deutsche Wohnen ihre Aktionäre zu einer außerordentlichen Hauptversammlung am 28. Oktober 2015 einladen. Der Vollzug des Zusammenschlusses wird für Ende Dezember 2015 angestrebt (vorbehaltlich der Eintragung des Beschlusses über die Kapitalerhöhung im Handelsregister).
Weitere Details zum Angebot werden Bestandteil der Angebotsunterlage bei Übermittlung an die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sein. Mit der Veröffentlichung der Angebotsunterlage rechnet die Deutsche Wohnen nach Durchführung der außerordentlichen Hauptversammlung der Deutsche Wohnen.
Die Durchführung des Angebots steht unter dem Vorbehalt der Genehmigung der Angebotsunterlage durch die BaFin, der im Angebot festgelegten Angebotsbedingungen und der Zustimmung der zuständigen Kartellbehörden. Die Angebotsunterlage wird nach Genehmigung im Internet unter ir.deutsche-wohnen.com zur Verfügung gestellt.
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