Die DAUTRUS Capital AG, ein Spezialist für geförderten Wohnungsbau, hat eine fünfjährige Anleihe mit einem Volumen von bis zu 50 Mio. Euro und einem Kupon von 10,00% p.a. begeben (WKN A4DFHX, ISIN DE000A4DFHX0). Aktuell erwirtschaftet die Gesellschaft Cashflows aus dem Dienstleistungsgeschäft für Dritte bei Projekten im geförderten Wohnungsbau. Diese Strategie soll auch weiterhin verfolgt werden, und es bildet die Basis, um die Zinsen der Anleihe bedienen zu können, erläutert Alexander Komianos, Mitglied der Geschäftsführung der DAUTRUS Capital AG. Die Gesellschaft möchte die aktuellen, bereits gesourcten und auch neue Projekte umsetzen, einen werthaltigen und Mieten-starken Wohnungsbestand aufbauen und ein relevanter Player am deutschen Markt für geförderten, aber auch nicht geförderten Bau bezahlbarer Wohnungen werden. Institutionelle Anleger wollen wir in den kommenden Monaten im Rahmen von Roadshows adressieren und sie von den Vorteilen unserer Anleihe überzeugen. Das Management kann sich eine Folgeanleihe schon im kommenden Jahr vorstellen, die wahrscheinlich ein größeres Volumen haben würde und so für weitere institutionelle Investorengruppen attraktiv ist. Die Investoren in unserer aktuellen Anleihe könnten dann durch eine Umtauschmöglichkeit zudem in ein liquideres Vehikel wechseln, wie Komianos erläutert.
BOND MAGAZINE: In welchen Bereichen ist DAUTRUS Capital tätig?
Komianos: DAUTRUS Capital ist ein Spezialist für Wohnungsbau mit einem besonderen Schwerpunkt auf dem geförderten Bereich. Wir finden entsprechende Projektmöglichkeiten, strukturieren sie, bringen die Projekte zur Förderreife und setzen sie um. Dabei nutzen wir die langjährige Expertise unseres Teams und ein umfassendes Netzwerk. Wertvolle Impulse erhalten wir zudem durch unseren Aufsichtsrat, in dem unter anderem hochkarätige ehemalige Politiker vertreten sind. Diese starke und bewährte Kombination aus Immobilien-Know-how, detaillierter Kenntnis der unterschiedlichsten Förderprogramme und unserer Umsetzungskompetenz haben wir in der Vergangenheit vor allem als Partner für Dritte genutzt. Beispielsweise sind wir für eine große deutsche Pensionskasse tätig und setzen für sie geförderte Wohnbauprojekte entlang der gesamten geschilderten Wertschöpfungskette um. Zusätzlich wollen wir nun Projekte auch auf eigene Rechnung umsetzen und für DAUTRUS Capital so einen Wohnungsbestand aufbauen.
BOND MAGAZINE: Wie läuft die Förderung von gefördertem Wohnungsbau?
Komianos: Grundsätzlich ist zu sagen, dass es eine Vielzahl von unterschiedlichen Förderansätzen und -programmen gibt. Die Unterschiede in Ausgestaltung, Zuständigkeit und Ablauf sind in den einzelnen Bundesländern teilweise ziemlich groß, weshalb umfassende Detailkenntnisse einen echten Wettbewerbsvorteil darstellen. In der Praxis sieht es so aus, dass für Projekte die Kommunen unser erster Ansprechpartner sind. Ich persönlich war in den vergangenen Jahren in weit mehr als 50 Gemeinderatsitzungen präsent, um dort DAUTRUS Capital vorzustellen und vor allem Fördermöglichkeiten aufzuzeigen, die für den Wohnungsbau auf geeigneten Flächen nutzbar wären. Vielfach gibt es bereits bei der Projektfinanzierung Zuschüsse vom jeweiligen Bundesland, die der Investor nicht zurückzahlen muss, sondern die die Projektfinanzierung auf mehrere Schultern verteilen. Außerdem wird häufig später bei geförderten Objekten in der Vermietung die Differenz zwischen der Miete, die der Vermieter erhält, und der einkommensabhängigen Miete, welche die Mieter zahlen, von öffentlichen Stellen übernommen.
BOND MAGAZINE: In den letzten Jahren gibt es gemischte Projekte, d.h. die Kommunen verlangen bei Neubauprojekten einen gewissen Anteil von gefördertem Wohnungsbau, oder?
Komianos: Die Kombination von gefördertem Wohnraum mit Objekten ohne Mietpreisbindung und Förderung in einem Projekt ist tatsächlich verbreitet. Ich persönlich sehe darin viele Vorteile, denn auf diese Weise wird die Bildung von sozialen Brennpunkten vermieden. Das ist – übrigens parteiübergreifend – ein Thema, das in vielen Kommunen als Argument gegen geförderten Wohnungsbau vorgebracht wird. Wir sind dann aufgerufen, diese Vorbehalte auszuräumen und vor allem Konzepte zu präsentieren, bei denen Projekte so aufgesetzt werden, dass aus verschiedensten Einkommensgruppen und Bevölkerungsteilen eine lebendige und harmonische Wohnsituation entsteht.
BOND MAGAZINE: Wie sieht die Finanzierungsstruktur bei Ihren Projekten aus? Können Sie das bei einem angenommenen Projekt mit einem Volumen von 30 Mio. Euro in Baden-Württemberg vorrechnen?
Komianos: Beim geplanten Neubauprojekt in Bruchsal in Baden-Württemberg erfolgt die Finanzierung über eine Kombination aus verschiedenen Finanzierungskomponenten. Rund 9 Mio. Euro der Projekt-Gesamtsumme werden durch Eigenkapital bereitgestellt. Rund 13,5 Mio. Euro entfallen auf Fördermittel von Land und Kommune, wobei ein Teil davon ein Zuschuss ist. Die restlichen rund 7,5 Mio. Euro der Finanzierungsmittel kommen über Bankdarlehen.
BOND MAGAZINE: Wie sind die Eckpunkte Ihrer Anleihe?
Komianos: Die Anleihe von DAUTRUS Capital hat einen festen jährlichen Kupon von 10,00%, eine Stückelung von nominal 1.000 Euro und eine Laufzeit von fünf Jahren bis 2030. Der Rückzahlungsbetrag beläuft sich am Laufzeitende auf 100% des Nominalwertes. Das Volumen beläuft sich auf bis zu 50 Mio. Euro, davon sind wir allerdings derzeit noch ganz erheblich entfernt.
BOND MAGAZINE: Wie können Anleger die Anleihe kaufen?
Komianos: Die Anleihe ist an der Börse notiert. Anleger können sie dort kaufen und natürlich auch wieder verkaufen. Noch ist die Liquidität gering, wir hoffen jedoch, dass die Handelsvolumina mit steigender Marktbekanntheit von DAUTRUS Capital steigen. Wir sind zugegebenermaßen mit unserem Wohnungsbond etwas unvermittelt und fast unter Ausschluss der Öffentlichkeit an die Börse gegangen. Da bessern wir jetzt nach. Institutionelle Anleger wollen wir in den kommenden Monaten im Rahmen von Roadshows adressieren und sie von den Vorteilen unserer Anleihe überzeugen. Denn der Wohnimmobilienmarkt gehört zu den mit Abstand stabilsten Segmenten im Immobilienbereich insgesamt. Wir sehen hier zudem seit einigen Quartalen eine Belebung bei den Kaufpreisen. Zudem ist die Nachfrage der Mieter nach bezahlbarem Wohnraum hoch und wird es auch für sehr lange Zeit weiter bleiben. Entsprechend sind wir im geförderten Bereich in einer attraktiven Nische positioniert, die zudem ein verbessertes Risikoprofil hat.
BOND MAGAZINE: Welche Cashflows erwirtschaften Sie und reichen die aus, um die Zinsen für die Anleihe zu zahlen?
Komianos: Aktuell erwirtschaften wir Cashflows aus unserem Dienstleistungsgeschäft für Dritte bei Projekten im geförderten Wohnungsbau. Das verfolgen wir auch weiter und es bildet die Basis, um die Zinsen der Anleihe bedienen zu können. Mit fortlaufender Fertigstellung von Projekten werden wir zudem einen Wohnungsbestand aufbauen, aus dem wir dann regelmäßige Mieteinnahmen generieren. Und nicht zuletzt sind im Einzelfall auch Objektveräußerungen möglich.
BOND MAGAZINE: Ihre Bilanz ist relativ schlank. Planen Sie weitere Schritte am Kapitalmarkt – auch auf der Eigenkapital-Seite?
Komianos: Die aktuelle Anleihe soll nur den Auftakt für DAUTRUS Capital am Kapitalmarkt bilden. Mit der Umsetzung unserer Projektpipeline, die sich auf insgesamt rund 300 Mio. Euro summiert, wollen wir weitere Mittel einwerben, um schnell und flexibel Chancen nutzen zu können. Dafür können wir uns eine Folgeanleihe schon im kommenden Jahr vorstellen, die wahrscheinlich ein größeres Volumen haben würde und so für weitere institutionelle Investorengruppen attraktiv ist. Die Investoren in unserer aktuellen Anleihe könnten dann durch eine Umtauschmöglichkeit zudem in ein liquideres Vehikel wechseln. Parallel zu Anleiheemissionen muss natürlich auch unser Eigenkapital mitwachsen. Uns ist eine vernünftige Eigenkapital-/ Fremdkapital-Relation wichtig, deshalb ist uns bewusst, dass wir unser Eigenkapital weiter stärken sollten. Unsere aktuellen Investoren sind dazu bereit und wir adressieren hierfür natürlich auch neue Anleger.
BOND MAGAZINE: Wo sehen Sie DAUTRUS Capital am Laufzeitende der Anleihe?
Komianos: Wir möchten die aktuellen, bereits gesourcten und auch neue Projekte umgesetzt haben, einen werthaltigen und Mieten-starken Wohnungsbestand aufgebaut haben und ein relevanter Player am deutschen Markt für geförderten, aber auch nicht geförderten Bau bezahlbarer Wohnungen sein. Kurzum: Wir möchten die Erfolge, die wir bisher schon als Partner für andere Investoren in diesem Bereich erzielt haben, auf eigene Rechnung fortsetzen.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
