Die FCR Immobilien AG spürt auch die steigenden Zinsen, es gibt aber mehrere kompensierende Faktoren, die CEO Falk Raudies im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert. Neben indexierten Mietverträgen sind es auch die attraktiven Einkaufskonditionen der. Die Gesellschaft kauft weiter vor allem im Bereich von 8 bis 11% Anfangsrendite ein, da kann man auch bei den aktuellen Konditionen noch sehr gute Renditen erzielen. Als Bestandshalter profitiert die Gesellschaft zudem davon, wenn sich andere Investoren im Markt mehr zurückhalten müssen, wie Raudies erläutert.
BOND MAGAZINE: Wie ist Ihre aktuelle Geschäftsentwicklung?
Falk Raudies: Wir sind sehr zufrieden mit der Geschäftsentwicklung. Nach den sehr guten Geschäftszahlen 2021 haben wir auch Im 1. Quartal 2022 weiter zulegen können. So ist unser Ergebnis vor Steuern in den ersten Monaten um 90% gegenüber dem Vorjahreswert auf 3,8 Mio. Euro gestiegen, beim FFO lag der Zuwachs bei 64% auf 2,3 Mio. Euro. Zudem konnten wir unseren Immobilienbestand weiter ausbauen und haben nun erstmals mehr als 100 Objekte im Bestand.
BOND MAGAZINE: Welches Ankaufsziel haben Sie für das laufende Jahr?
Raudies: Wir haben bisher 4 Objekte angekauft und wollen im Jahresverlauf den Immobilienbestand weiter deutlich ausbauen. Dabei können wir weiter Objekte mit Anfangsrenditen von 8 bis 11% erwerben. Im Einzelfall kaufen wir auch ab 7% Anfangsrendite, abhängig von der Lage, dem Objektzustand und/oder der Laufzeit der Mietverträge. Der Markt ist für uns weiter intakt. Wir kaufen dabei weiter auch gerne Objekte aus Sondersituationen.
BOND MAGAZINE: Konzentrieren Sie sich nur noch auf die Bestandshaltung oder stehen Verkäufe auch noch im Fokus?
Raudies: Wir sind ein Bestandshalter mit Fokus auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland. Unser Ziel ist es, durch ein aktives Asset Management, bei dem wir auch eine eigene Software mit künstlicher Intelligenz einsetzen, überdurchschnittliche Renditen zu erzielen. Wir werden aber weiter auch einzelne Objekte verkaufen.
BOND MAGAZINE: Wie ist die durchschnittliche Laufzeit Ihrer Mietverträge und wer sind Ihre größten Mieter?
Raudies: Durch unser aktives Asset Management konnten wir die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge im vergangenen Jahr weiter steigern auf nunmehr 5,4 Jahre. Ein Jahr zuvor waren es noch 5,1 Jahre. Rund 90% der Mieteinnahmen stammen aus unserem Kernbereich Handel. Zu unseren größten Mietern gehören dabei die bekannten Marken EDEKA, Netto, Rossmann, OBI, REWE und Norma.
BOND MAGAZINE: Wie sind Ihre durchschnittlichen Finanzierungkosten und wie ist Ihre Fälligkeitenstruktur?
Raudies: Im Rahmen unserer Wachstumsstrategie steht uns ein breiter Mix aus Eigen- und Fremdkapital zur Verfügung. Der durchschnittliche Zinssatz unserer Bankfinanzierungen liegt aktuell bei etwa 1,8%. Aufgrund der gewonnenen Marktstärke können wir uns zu günstigen Konditionen refinanzieren, und mit der Rückzahlung der fälligen Anleihen werden wir die Finanzierungskosten weiter reduzieren.
BOND MAGAZINE: Sind Ihre Mietverträge indexiert?
Raudies: Ja, zum überwiegenden Teil haben wir indexierte Mietverträge. Die hohen Inflationsraten führen durch die Wertsicherungsklauseln zu einer Erhöhung der Mieten. Da wir zudem vor allem Mieter mit einer Nahversorgungsfunktion haben, deren Verkäufe also weniger von konjunkturellen Zyklen abhängig sind, können wir mit stabilen Mietverhältnissen rechnen. In den Gesprächen mit Investoren höre ich immer wieder, dass vielen Anlegern diese positiven Effekte nicht bewusst sind.
BOND MAGAZINE: Bis vor wenigen Monaten sind die Immobilienpreise über viele Jahre nur gestiegen und die Finanzierungskosten gesunken. Das Marktumfeld war geradezu paradiesisch. Dies scheint sich jetzt wohl zu ändern. Was bedeuten steigende Zinsen für Ihr Geschäftsmodell?
Raudies: Natürlich merken auch wir die steigenden Zinsen, aber es gibt mehrere kompensierende Faktoren, weshalb die Entwicklung für uns bisher gut kalkulierbar ist. Neben den oben erwähnten indexierten Mietverträgen sind es auch die guten Einkaufskonditionen der Objekte beim Ankauf. Wir kaufen ja weiter vor allem im Bereich von 8 bis 11% Anfangsrendite ein, da können wir auch bei den aktuellen Konditionen noch sehr gute Renditen erzielen. Als Bestandshalter profitieren wir zudem davon, wenn sich andere Investoren im Markt mehr zurückhalten müssen. Ich möchte noch einmal betonen, unser Markt ist weiter intakt und bietet unverändert sehr attraktive Wachstumschancen. Zudem können wir als FCR uns durch die inzwischen erreichte Größe und unsere Bilanzkennzahlen inzwischen deutlich günstiger finanzieren als noch vor einigen Jahren, was sich bei den Anleihe- und Schuldscheinzinsen zeigt.
BOND MAGAZINE: Und welche Preisentwicklung erwarten Sie bei Einkaufs- und Fachmarktzentren?
Raudies: Durch die Wertsicherungsklauseln steigen die Mieteinnahmen der Objekte. Ich sehe deshalb in unserem speziellen Segment der Nahversorgungsimmobilien keinen Preisdruck. Selbst wenn die Kaufpreis-Multiples etwas niedriger werden sollten, kommt es durch die indexierten Mieten zu einer Kompensation.
BOND MAGAZINE: Was bietet Ihre selbstentwickelte Software? Wird die Software auch an Dritte verkauft?
Raudies: Die FCR ist mit ihrer selbstentwickelten Software eines der innovativsten Immobilienunternehmen in Deutschland. Unsere Software steigert die Effizienz der Abläufe, ist aber durch die vorhandene breite Datenbasis auch bei der Objekteinschätzung im Einkauf und beim aktiven Asset Management mit eingebunden. Durch die Einzigartigkeit der Software sind in der Tat schon Dritte auf die Lösung aufmerksam geworden, weshalb wir hier inzwischen schon Einnahmen aus der Software generieren. Hier entwickelt sich, wie ich finde, ein sehr spannender weiterer Einnahmezweig für die FCR.
BOND MAGAZINE: Welchen Ausblick können Sie für das laufende Jahr geben?
Raudies: Das 1. Quartal 2022 hat unseren Anspruch ja schon aufgezeigt: Wir wollen profitabel weiter wachsen. Uns wird unverändert eine große Zahl attraktiver Objekte zum Kauf angeboten. Profitabler Einkauf, weiterer Ausbau unserer Mieteinnahmen, die annualisiert bei rd. 30 Mio. Euro liegen, durch aktives Asset Management und niedrige Kosten durch eine effiziente Verwaltung, das sind die Erfolgstreiber. Zudem ergeben sich durch unsere ESG-Strategie zusätzliche Potenziale, z. B. durch die in Umsetzung befindliche Installation von Ladesäulen an verschiedenen Standorten sowie die derzeit laufende Potenzialabschätzung für Photovoltaikanlagen auf unseren Objekten.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
Foto: Falk Raudies © FCR Immobilien AG
