Die TAG Immobilien AG veröffentlicht heute vorläufige Zahlen aus ihrem IFRS-Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2014. Das starke operative Ergebnis beruht neben den Erfolgen in der Vermietung auch auf Gewinnen aus der Veräußerung von Wohnimmobilien. Im hochpreisigen Berliner Markt werden derzeit selektive Verkaufschancen genutzt, um das durch die Verkäufe freigesetzte Eigenkapital anschließend wieder in Objekte mit höherer Anfangsrendite in den Kernregionen der TAG zu investieren. Das Portfolio wurde dabei auf rund 72.500 Einheiten zum 31. Dezember 2014 bzw. rund 75.000 Einheiten zum Februar 2015 erweitert.
Operative Kennzahlen
Die gesamten Umsätze aus Vermietung des Konzerns erhöhten sich von EUR 251,0 Mio. auf EUR 257,4 Mio. zum Jahresende 2014. Daraus resultiert ein erhöhtes Mietergebnis von EUR 209,5 Mio. (Vorjahr EUR 199,1 Mio.), das mit einer Marge von nunmehr über 80% die gestiegene operative Ertragskraft des Portfolios belegt. Konzernweit stieg das Neuvermietungsgeschäft, so dass die Leerstandsquote - ohne die Akquisitionen des Geschäftsjahres - im Wohnbereich zum Jahresende auf 8,1% (Vorjahr 8,9%) sank. Am Standort Salzgitter konnte der Leerstand innerhalb von 12 Monaten von 18,6% auf 15,5% gesenkt werden, Ende Februar lag der Leerstand nur noch bei 15,0%. Die durchschnittlichen Ist-Mieten pro m² stiegen im Berichtsjahr in den Wohneinheiten des Portfolios von EUR 4,97 auf EUR 5,00. Hierzu trugen insbesondere höhere Neuvermietungsmieten bei, die zum Jahresende bei durchschnittlich EUR 5,23 pro m² lagen. Diese Entwicklung bestätigt die Effektivität der Vermietungskonzepte und Maßnahmen in den TAG-Regionen.
Das Ergebnis vor Steuern (EBT) des Gesamtkonzerns lag mit EUR 83,1 Mio. deutlich über dem EBT des Vorjahres (EUR 23,1 Mio.). Dieser Anstieg resultiert im Wesentlichen aus Bewertungsgewinnen der Renditeliegenschaften von insgesamt EUR 46,8 Mio. (im Vorjahr Bewertungsverlust von EUR 15,9 Mio.) sowie aus dem starken Verkaufsergebnis. Ergebnismindernd wirkten sich demgegenüber die vollständige Wertberichtigung der Restkaufpreisforderung aus dem Verkauf des Gewerbeimmobilienportfolios in Höhe von EUR 35,6 Mio. sowie ein Bewertungsverlust von EUR 8,9 Mio. für eine noch im Konzern verbliebenen Gewerbeimmobilie aus. Mit diesen Wertberichtigungen wurde bewusst konservativ und umfangreich bilanzielle Risikovorsorge getroffen.
Das Finanzergebnis lag mit EUR -118,0 Mio. etwas unter Vorjahresniveau (EUR -105,7 Mio.), dies ist überwiegend auf Vorfälligkeitsentschädigungen von EUR 10,4 Mio. für Bankfinanzierungen aus den zum Jahresende verkauften Wohnimmobilien zurückzuführen.
Das Konzernergebnis für den Gesamtkonzern betrug zum Ende des vierten Quartals 2014 EUR 29,0 Mio. (Vorjahr EUR 27,0 Mio.), ergebnisreduzierend wirkten sich nicht zahlungswirksame latente Steueraufwendungen von EUR 54,1 Mio. aus. Der tatsächliche Steueraufwand für das Geschäftsjahr 2014 lag demgegenüber wie im Vorjahr nahezu bei null.
Die Kennzahl FFO I (Funds from Operations) als Indikator der operativen Ertragskraft beträgt nach der zum dritten Quartal 2014 neu eingeführten Definition in 2014 EUR 0,63 (Vorjahr EUR 0,47) je Aktie. Für das Geschäftsjahr 2015 wird ein weiterer Anstieg des FFO I auf EUR 0,67 bis EUR 0,69 je Aktie prognostiziert.
Die Bilanzsumme lag am 31. Dezember 2014 nahezu unverändert zum Vorjahr bei EUR 3,7 Mrd. Der Wert des Immobilienvolumens belief sich zum Ende des vierten Quartals 2014 auf EUR 3,4 Mrd. Der LTV (Loan to Value) ist im Vergleich zum Vorjahr mit 62,2% (ohne Einbeziehung von Wandelanleihen) bzw. 65,3% (mit Wandelanleihen) nahezu konstant. Der NAV (Net Asset Value) je Aktie stieg zum Ende des Jahres 2014, trotz der in 2014 vorgenommenen Dividendenzahlung von EUR 0,35 je Aktie und der zum Jahresende erfolgten Wertberichtigungen, auf EUR 10,10 nach EUR 9,96 zum Ende des Vorjahres.
Strategischer Fokus: Total Return je Aktie und Kapitalrecycling durch selektive Verkäufe mit anschließender Reinvestition
Im Mittelpunkt der Unternehmensstrategie der TAG steht der Total Return auf Basis der einzelnen Aktie. Im September und Oktober 2014 wurden rund 10% des ausstehenden Grundkapitals im Rahmen eines Aktienrückkaufs zu einem Preis von EUR 9,30 je Aktie erworben. Durch diesen Erwerb unterhalb des NAV wurde weiterer Wert für die Aktionäre geschaffen, zudem können die eigenen Aktien auf Basis des zwischenzeitlich stark gestiegenen Kurses flexibel neu eingesetzt wurden. So hat die TAG im Februar 2015 im Tausch gegen zwei Mio. Stück eigene Aktien 3,6 Mio. Aktien der Tochtergesellschaft Colonia Real Estate AG erworben und damit ihren Anteil an dieser Gesellschaft von 79% zum 31. Dezember 2014 auf nunmehr 87% erhöht.
Daneben wurden in 2014 gezielt in hochpreisigen Regionen Verkaufschancen genutzt und die hierbei erzielten Erlöse an Standorten mit Entwicklungspotential zu deutlich niedrigeren Einkaufspreisen wieder reinvestiert. In diesem Zusammenhang hat die TAG zum Jahresende 2014 rund 3.500 Einheiten in Berlin zum 18- bzw. 19-fachen der Jahresmiete verkauft und dabei Nettozuflüsse an liquiden Mitteln von rund EUR 115 Mio. realisiert. Gleichzeitig wurden rund 3.150 Wohneinheiten mit höheren Anfangsrenditen (im Durchschnitt das 10- bzw. 11-fache der Jahresmiete) neu erworben. Obwohl diese Neuakquisitionen den FFO-Rückgang aus den Verkäufen in voller Höhe kompensieren, verbleiben nach Refinanzierung der Neuakquisitionen immer noch rund EUR 65 Mio. an freier Liquidität, die für weitere Akquisitionen genutzt werden können.
"Wir werden den von uns eingeschlagenen Weg als rendite- und dividendenstarkes Unternehmen weitergehen und die Rendite des Portfolios kontinuierlich steigern. Wir bekräftigen daher unsere FFO Prognose von EUR 0,67 bis EUR 0,69 je Aktie für das Jahr 2015. Ebenfalls halten wir an unserer attraktiven Dividendenpolitik fest und werden, vorbehaltlich der Zustimmung des Aufsichtsrats, den Aktionären eine Dividendenzahlung von EUR 0,50 je Aktie vorschlagen", so Martin Thiel, Finanzvorstand der TAG Immobilien AG.
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