Im ersten Halbjahr 2015 konnten die Peach Property Group AG die Mieteinnahmen um 9% erhöhen, die Bewertung von Immobilienbeständen mit 15,3 Mio. CHF zum Ergebnis bei, belastet wurde das Ergebnis allerdings durch Währungseffekte. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert CFO die Geschäftsentwicklung.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie die Geschäftsentwicklung im ersten Halbjahr.
Marcel Kucher: Sehr erfreulich ist, dass wir die Umsetzung unserer Strategie wie geplant vorantreiben konnten und hierbei ein großes Stück vorangekommen sind: So haben wir den Anteil der Renditeobjekte an unserem Gesamtportfolio – gemessen am Marktwert – wie geplant deutlich erhöhen konnten. Wir haben nun eine Quote von 61 Prozent erreicht; ein wichtiger Schritt in Richtung unserer langfristigen Zielmarke von 75 Prozent. Die Erhöhung resultierte aus dem Ausbau unseres Bestandsportfolios, aus Fortschritten bei unseren bestehenden Renditeliegenschaften und auch aus dem Abschluss eines weiteren Großprojekts in Berlin sowie aus Übergaben von Wohnungen von Projektentwicklungen. Diese Entwicklung machte sich auch bei unseren Finanzkennzahlen bemerkbar: Wir konnten die laufenden Einnahmen durch gesteigerte Mieterträge um rund 9 Prozent erhöhen, haben den betrieblichen Ertrag mehr als verdoppelt und konnten trotz negativer Währungseffekte von über CHF 2,6 Mio. einen Nettogewinn von CHF 3,4 Mio. erzielen. Positiv wirkte sich auch das von uns im März 2015 angekündigte Kostensenkungsprogramm aus, womit wir gut vorangekommen sind. Wichtig ist schließlich auch, dass wir die Eigenkapitalquote weiter steigern konnten. Nach Marktwerten lag diese Ende Juni 2015 bei 27,3 Prozent nach 23,4 Prozent zum Jahresende 2014.
BOND MAGAZINE: Wie laufen die Projekte Living 108, H36 und yoo berlin?
Kucher: Wir haben die Bauarbeiten bei unserem insgesamt vierten Berliner Projekt, „Living 108“, planmäßig abgeschlossen und rund 95 Prozent der 128 Wohnungen an ihre neuen Eigentümer übergeben. Damit konnten wir dieses Großprojekt innerhalb von lediglich 30 Monaten abschließen - und das im Rahmen des erwarteten Budgets. Auch bei unseren Projekten „H36“ und „yoo berlin“ haben wir weitere Eigentumswohnungen übergeben. Übrigens haben wir auch die Mängelbeseitigungen bei den beiden Objekten unterdessen fast vollständig abgeschlossen. Von den insgesamt 44 Wohnungen bei „H36“ sind unterdessen bis auf zwei alle verkauft, bei „yoo berlin“ sind 89 der 95 Eigentumswohnungen beurkundet. Wir konnten auch durch diese Fortschritte erhebliche Erlöse aus dem Entwicklungsbereich erzielen, die sich im ersten Halbjahr 2015 auf CHF 66 Mio. summierten. Der Entwicklungsbereich wird künftig aber ein deutlich geringeres Gewicht einnehmen, da wir ja den Schwerpunkt auf den Bestand legen.
BOND MAGAZINE: Sie haben das Bestandsportfolio ausgebaut, welche Objekte haben Sie erworben und wie sind die Mietrenditen?
Kucher: Im April 2015 haben wir durch den Kauf von zwei Gesellschaften mehrere Immobilien mit insgesamt mehr als 600 Wohnungen nördlich von Düsseldorf übernommen. Dadurch konnten wir unser Bestandsportfolio erheblich erweitern; insgesamt zählen wir nun über 1.500 Wohnungen zu unserem Portfolio. Die jährliche Sollmiete liegt nun bei über CHF 11,4 Mio.; ein Plus von ca. 30 Prozent im Vergleich zum Jahresende 2014. Und wir sehen erhebliches Wertsteigerungspotenzial bei den neuerworbenen Wohnungen, da der Leerstand mit ca. 65 Prozent verhältnismäßig hoch ist und die Miete teilweise weit unter der ortsüblichen Marktmiete liegt. Wir sanieren die Wohnungen, die zum Teil seit Jahren leerstanden und unbewohnbar waren, in mehreren Etappen. Wir sind damit gut gestartet und haben die ersten 110 sanierten Wohnungen nahezu fertiggestellt. Die Bruttomietrendite bezogen auf die Ist-Mieten liegt aktuell zwischen 4,4 Prozent und 9,4 Prozent. Dies ist vor allem durch die momentan geringe Ist-Miete zu begründen, die wir aber durch die Modernisierungen deutlich erhöhen wollen.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie den Einfluss von Währungsveränderungen auf Ihr Ergebnis im ersten Halbjahr.
Kucher: Negative Währungseffekte haben sich für uns durch die Aufhebung des Mindestkurses des Schweizer Franken zum Euro durch die Schweizerische Nationalbank ergeben. Da wir etliche Objekte in Deutschland haben und der Anteil von Deutschland rund 50 Prozent unseres Portfolios ausmacht, wirkt sich das natürlich auf die Kennzahlen aus. Ohne diese Effekte hätten wir zum Beispiel die Mieteinnahmen nicht um 9 Prozent, sondern um 19 Prozent im ersten Halbjahr 2015 gesteigert. Unser Reingewinn wurde durch Währungseffekte insgesamt um CHF 2,6 Mio. geschmälert. Dennoch ist es uns gelungen, einen deutlichen Gewinn zu erzielen.
BOND MAGAZINE: Sie haben ein Kostensenkungsprogramm gestartet. Welche Punkte umfasst das Programm?
Kucher: Dazu gehören vor allem Einsparungen im Personalbereich, aber auch Kostensenkungen bei den übrigen Betriebsausgaben. So wurde zum Beispiel die Geschäftsleitung von bisher sechs Personen auf vier reduziert. Auch auf der zweiten Managementebene gibt es Personaleinsparungen aufgrund des Abschlusses unserer großen Entwicklungsprojekte. Insgesamt wollen wir durch das Kostensenkungsprogramm jährlich CHF 2,5 Mio. einsparen. Bereits im ersten Halbjahr haben wir 85 Prozent davon umgesetzt und die operativen Kosten um 20 Prozent reduziert. Die Effekte aus diesem Programm werden allerdings erst im zweiten Halbjahr 2015 gänzlich greifen.
BOND MAGAZINE: Im ersten Halbjahr haben Sie ein Betriebsergebnis von 14,9 Mio. CHF erwirtschaftet und ein Ergebnis vor Steuern von 4,7 Mio. CHF. Allerdings trug die Bewertung von Immobilienbeständen mit 15,3 Mio. CHF zum Ergebnis bei. Operativ waren Sie folglich klar negativ. Welchen Ausblick für das Gesamtjahr können Sie geben?
Kucher: Der Ertrag aus der Neubewertung von Renditeliegenschaften in Höhe von rund CHF 15 Mio. resultierte fast ausschließlich aus Fortschritten im operativen Bereich. Auch spielen Planungsfortschritte bei unseren Renditeobjekten eine große Rolle und trugen deutlich zur Wertsteigerung bei, dies zum Beispiel beim Gretag-Areal in Regensdorf bei Zürich und beim Denkmal-Objekt in Dortmund. Schließlich konnten wir ja durch die operativen Fortschritte die Mieteinnahmen deutlich erhöhen. Allerdings lag das Ergebnis vor Steuern aufgrund von Währungseffekten, höheren Finanzierungskosten wegen der neuerworbenen Wohnungs-Portfolios sowie aufgrund einer Wertberichtigung eines Darlehens an das assoziierte Unternehmen Beach House AG wegen niedrigerer Marktwertschätzungen der noch nicht verkauften Wohneinheiten beim Objekt „Peninsula Beach House“ unter dem Vorjahreswert von CHF 5,9 Mio. Im Gesamtjahr 2015 wollen wir unsere Strategie einer verstärkten, die wertsteigernde Bestandshaltung vorantreiben und dadurch die Erträge zunehmend verstetigen. Das heißt, dass wir unsere bestehenden Objekte weiterentwickeln werden und auch weitere Wohnportfolios ankaufen werden. Dafür sind wir bereits in fortgeschrittenen Verhandlungen. Auch wollen wir wie beschrieben die Kosten weiter senken. Insgesamt sehen wir uns dadurch gut aufgestellt, unser profitables Wachstum fortzusetzen.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, http://www.fixed-income.org
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