Die EYEMAXX Real Estate AG zählt mit bislang vier Anleiheemissionen zu den aktiven Emittenten im Bereich Mittelstandsanleihen. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert CEO Mag. Dr. Micheal Müller die aktuelle Geschäftsentwicklung. In Bezug auf die Analystenschätzungen sieht er die Gesellschaft gut im Plan.
BOND MAGAZINE: Sie haben gerade ihr bislang größtes Objekt, ein Fachmarktzentrum im österreichischen Kittsee, verkauft. Welchen Mittelzufluss konnten Sie daraus generieren?
Dr. Müller: Wir haben das Projekt in Kittsee noch zu 49% gehalten – die Mehrheit hatten wir bereits im Juli letzten Jahres abgegeben. So hatten wir auch schon einen Mittelzufluss bereits im Vorjahr. Die Mittel aus dem jetzigen Verkauf der 49% fließen uns nun in Raten zu, wobei die Geschäftsanteile erst mit der Zahlung der letzten Rate übergehen. Der Käufer hat bereits eine bedeutende Anzahlung geleistet.
BOND MAGAZINE: Das Objekt war mit 18 Mio. Euro bewertet.
Dr. Müller: Ja, das ist richtig, wir konnten aber über dem Bilanzansatz verkaufen – für insgesamt rund 20 Mio. Euro. Der Käufer erwirbt hierfür auch die Anteile aller anderen am Fachmarktzentrum beteiligten Investoren, da unsere Mitgesellschafter ein Mitveräußerungsrecht hatten.
BOND MAGAZINE: Und Ihr Mittelzufluss ist dann wie hoch?
Dr. Müller: Effektiv haben wir jetzt noch einen Mittelzufluss von rund 3 Mio. Euro. Wir hatten eine Bankfinanzierung im Volumen von rund 13 Mio. Euro, und der erste Verkaufserlös ist uns ja bereits 2014 zugeflossen.
BOND MAGAZINE: Im derzeitigen Niedrigzinsumfeld reißen sich Investoren um gute Immobilienobjekte. Weshalb haben Sie sich so schwer damit getan, das Objekt zu verkaufen? Oder wieso haben Sie im letzten Jahr erst nur einen Teilverkauf durchgeführt?
Dr. Müller: Wir haben uns ganz bewusst dafür entschieden, das Objekt nicht sofort komplett zu verkaufen, sondern erst dann, wenn die Umsatzmieten greifen. Neben der Erhöhung der Kaufpreisbasis konnten wir durch die Haltephase auch selbst an den hohen Mieterträgen des Objektes partizipieren. Wir haben sozusagen alles richtig gemacht!
BOND MAGAZINE: Ihr Aktienkurs entwickelt sich nicht besonders erfreulich, das betonen Sie auch immer wieder. Weshalb entwickelt sich Ihre Aktie nicht zufriedenstellend?
Dr. Müller: Das ist eine sehr gute Frage, die ich Ihnen nicht beantworten kann. Allein unser bilanzielles Eigenkapital pro Aktie ist höher als der aktuelle Aktienkurs. Und dies ohne das Potenzial, das noch in unseren Entwicklungsprojekten steckt. Einige institutionelle Investoren sehen das Kursniveau aber auch als Einstiegschance. Unsere jüngste Kapitalerhöhung war deutlich überzeichnet. Das hat mich auch veranlasst, Aktien aus meinem Bestand als Greenshoe zur Verfügung zu stellen, um die hohe Investorennachfrage halbwegs befriedigen zu können.
BOND MAGAZINE: Also was können Sie tun, um den Aktienkurs voranzubringen?
Dr. Müller: Nun zunächst war ich trotz des niedrigen Aktienkurses bereit, eigene Aktien im Rahmen des Greenshoes an Investoren abzugeben, um so auch den Streubesitz weiter zu erhöhen, auf aktuell 40%. Dann schütten wir für das abgelaufene Geschäftsjahr eine Dividende von 0,20 Euro je Aktie aus – das entspricht beim aktuellen Aktienkurs einer Dividendenrendite von über 3,5%. Ansonsten können wir nur durch unseren operativen Erfolg den Aktienkurs voranbringen, und das operative Geschäft entwickelt sich sehr, sehr positiv. Gerade die Bereiche Wohnungsneubau und Pflegeheime in Deutschland entwickeln sich sehr vielversprechend und werden eine nachhaltig positive Ertragsentwicklung von EYEMAXX gewährleisten.
BOND MAGAZINE: Welche Projekte realisieren Sie in den Bereichen Wohnungsneubau und Pflegeheime und wie entwickeln sich die Projekte?
Dr. Müller: Die Wohnbauprojekte sind in Ballungszentren Deutschlands. Wir haben aktuell einen Schwerpunkt in der Region Berlin und in Leipzig.
BOND MAGAZINE: Berlin ist bei Investoren derzeit stark gefragt. Wo sind Sie genau aktiv?
Dr. Müller: Wir haben aktuell in Potsdam ein Wohnbauprojekt, das sich sehr positiv entwickelt. Zudem planen wir weitere Projekte in zentralen Stadtbezirken Berlins. In Leipzig haben wir zwei Baufelder am Lindenauer Hafen, wo wir Wohnungen errichten werden. Darüber hinaus entwickeln wir in der Leipziger Innenstadt ein multifunktionales Projekt im Bachstraßenviertel. Herzstück des hochmodernen Neubaus ist ein medizinisches Versorgungs- und Rehabilitationszentrum für ambulante Spitzenmedizin. Auf fünf Stockwerken sind Arztpraxen geplant, die bereits alle schon vermietet sind. Darüber hinaus wird das Objekt Wohneinheiten, Gewerbeflächen und ein Parkhaus beherbergen.
BOND MAGAZINE: Und welche Projekte realisieren Sie im Pflegebereich?
Dr. Müller: In der Nähe von Bingen realisieren wir ein Projekt – es handelt sich um ein Pflegeheim mit angeschlossener Wohnanlage für betreutes Wohnen. Betreiber des Pflegeheims wird der renommierte Evangelische Verein für innere Mission (EVfiM), mit dem ein Vertrag über 25 Jahre abgeschlossen wurde. Denn wir realisieren Pflegeheime nur, wenn wir einen langfristigen Betreibervertrag haben. Für dieses Projekt haben wir mit dem Endinvestor auch bereits einen Forward-Sale abgeschlossen. Das Interesse von Investoren für dieses Immobiliensegment in Deutschland ist riesig. Daher sind wir von diesem Wachstumssegment überzeugt und werden in Kürze weitere Projektentwicklungen anstoßen.
BOND MAGAZINE: Sie haben am Kapitalmarkt schon eine Reihe von Transaktionen realisiert – Anleiheemissionen und Kapitalerhöhungen. Welche Transaktionen kann man in Zukunft von Ihnen erwarten?
Dr. Müller: Wir sind davon überzeugt, dass es uns gelingen wird, unsere Marktkapitalisierung zu steigern und wollen den Kapitalmarkt auch künftig weiterhin nutzen. Gerade erst haben wir erfolgreich eine 10-prozentige Kapitalerhöhung durchgeführt und einen Bruttoemissionserlös von 1,75 Mio. Euro erzielt.
BOND MAGAZINE: Aber das Fremdkapital wird nicht weiter erhöht?
Dr. Müller: Vorerst ist das nicht geplant.
BOND MAGAZINE: Und welchen Ausblick können Sie operativ geben?
Dr. Müller: Unser Geschäftsjahr endet am 31. Oktober. Wir sind jetzt also mitten im dritten Quartal. Bei den Analystenerwartungen, die unsere Geschäftsentwicklung realistisch abbilden, liegen wir gut im Plan.
Das Interview führte Christian Schiffmacher.
www.fixed-income.org
--------------------------------------------------
FINANZIERUNGSTAG für Immobilienunternehmen
7. Juli 2015, Hotel Jumeirah Frankfurt
www.finanzierungstag.com
--------------------------------------------------
BONDBOOK Restrukturierung von Anleihen
Auf 104 Seiten werden detailliert alle wichtigen Hintergründe rund um die Restrukturierung von Anleihen für Unternehmen und Anleihegläubiger erläutert.
Die Ausgabe kann zum Preis von 29,00 Euro (inkl. USt. und Versand) beim Verlag oder im Buchhandel (ISBN 978-3-9813331-2-1) bestellt werden.
www.restrukturierung-von-anleihen.com
--------------------------------------------------
