Der internationale Immobilien-Investmentmanager Savills Investment Management (Savills IM) hat im März mit dem Savills IM Real Estate Securities Income Fund einen Fonds aufgelegt, der weltweit in ausgewählte REITs (Real Estate Investment Trusts) investiert und eine Ausschüttungsrendite von über 5% p.a. anstrebt. Neben den kontinuierlichen Ausschüttungen in Form von Dividenden achtet Thomas Körfgen, Leiter indirekte Immobilienanlage bei Savills Investment Management, aber auch darauf, dass die Immobilien der REITs zukunftsfähig sind, wie er im Gespräch dem REAL ESTATATE INVESTMENT GUIDE erläutert.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Sie haben in diesem Jahr den Savills IM Real Estate Securities Income Fund gegründet, der global in REITs investiert. Welche Ziele verfolgt der Fonds?
Körfgen: Das liquide handelbare Produkt der Core-Immobilie heißt REIT. Da REITs das gleiche Underlying haben, kann ich sie von der Immobile her analysieren.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Ja, natürlich.
Körfgen: Sie sagen ja. Wir werden aber häufig nach der Volatilität gefragt. Unser REIT-Fonds ist Ende März 2018 an den Start gegangen. Die Volatilität ist aufgrund des kurzen Zeitraums nicht ganz aussagekräftig, aber sie lag in dem Zeitraum bei 6,5. Wir haben also durchaus eine gewisse Volatilität, man sieht aber auch, dass die Immobilie einen dämpfenden Charakter hat. Wir wollen ordentliche Erträge generieren – über Unternehmen, die konservativ orientiert sind. Unsere Zielrendite über Dividendenausschüttungen beträgt mindestens 5%, die wir wiederum unserem Investor geben. Mit unserem Portfolio, das lediglich in konservative REITs investiert, sind wir über diesem Zielwert.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Und wie ist derzeit die Ländergewichtung?
Körfgen: Wir investieren derzeit 50% in Europa, 25% in Nordamerika und 25% in Asien/Pazifik. Eine Quote von 50% für Europa wiederspricht dem globalen Ansatz nicht. Es gibt zwei Gründe, weshalb wir 50% in Europa investieren. Wir können 50% in Europa investieren und Unternehmen finden, die die Mindestrendite von 5% erreichen. Und der zweite Grund ist, dass man doch recht viele Investoren hat, die gerne stärker in ihrem eigenen Kontinent, also Europa, investiert sein möchten.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Und in welchen Sektoren investieren Sie?
Körfgen: Wir investieren in alle Sektoren, also Büro, Wohnimmobilien, Einkaufscenter aber auch Self Storage oder Datenzentren. Häufig werden wir gefragt, weshalb wir 30% in Retail investieren. Wir versuchen den Fonds so auszurichten, dass er in zukunftsfähige Immobilien investiert.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Was sind zukunftsfähige Immobilien?
Körfgen: Zukunftsfähige Immobilien im Retail-Bereich sind die Immobilien, die Daten und Logistik mit Retail verbinden. Nicht jedes Unternehmen, das im Retail-Bereich tätig ist, ist ein schlechtes Unternehmen. Je besser Unternehmen Daten und Logistik in den Griff bekommen, um so zukunftsfähiger sind sie. Es geht um Daten. Unibail-Rodamco hat kürzlich die Westfield-Shoppingcenter übernommen. Nicht verkauft wurde das Unternehmen One Market. Es handelt sich um einen Datenanbieter für Einzelhändler. Verkauft wurden lediglich 10% von One Market. Der Verkäufer ist also „Long Daten“ und „Short Shoppingcenter“. Neben 30% Retail haben wir auch 20% Logistik im Fonds. Das ist auch ein automatischer Hedge. Unser Chefvolkswirt hat ausgerechnet, dass man pro Milliarde Onlineumsatz 77.000 m2 Logistikflächen benötigt.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Einige Unternehmen aus dem Retail-Segment notieren deutlich unter NAV. In welche Unternehmen investieren Sie im Bereich Retail?
Körfgen: Beispielsweise in Unibail-Rodamco und Simon Property. Beide haben international eine große Marktmacht. Auf den NAV schauen häufig Generalisten. NAV ist aber eine Größe, die das Management nicht vollständig beeinflussen kann. Wenn die Immobilienwerte zurückgehen, weil die Märkte zurückgehen, dann kann man dies nicht beeinflussen. Man kann natürlich die Fremdkapitalquote beeinflussen. Die meisten Unternehmen haben in den letzten Jahren die Verschuldung deutlich reduziert. In den letzten acht Jahren ist der LTV im Durchschnitt um 10 Prozentpunkte zurückgegangen. Den NAV schauen wir uns daher nur auf der Portfolioebene an. Wir möchten einen kontinuierlichen Cashflow, und der muss nachhaltig sein. Der Cashflow muss in den nächsten Jahren mindestens gleichbleiben. Wir schauen uns daher auch keine Benchmark an. Schauen wir uns mal den Office-Sektor an. Was ist denn die zukunftsfähige Büroimmobilie? Die zukunftsfähige Büroimmobilie ist meines Erachtens diejenige, die Coworking und flexibles Arbeiten zumindest mitanbietet. In London sind schon ca. 10% der Büroflächen Coworking.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Und wie ist die Quote in Deutschland?
Körfgen: Die Quote ist in Deutschland noch sehr gering. Insbesondere in Berlin wächst der Markt aber sehr stark. Wir schauen uns an, wie zukunftsfähig die Unternehmen sind. Es gibt Unternehmen, die ignorieren diese Trends komplett, es gibt aber auch Unternehmen, die wollen nur in diesem Bereich tätig sein.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Sind solche Unternehmen, beispielsweise im Coworking-Sektor nicht viel zu teuer? Ist es hier möglich, die Zielausschüttung zu erreichen?
Körfgen: Ja, das ist es! Ich glaube, das Thema wird von vielen Investoren noch gar nicht so gesehen. Bei Unternehmen, die den Bereich ausbauen, gibt es bei den Bewertungen noch keinen Unterschied. Ein Beispiel ist Castellum aus Schweden. Durch Coworking und Digitalisierung verschwimmen zunehmend auch die Sektorgrenzen. Es ist vorstellbar, dass man Hotel und Büro verbindet. Gerade für Berater ist es interessant, wenn im gleichen Gebäude auch ein Hotel ist. Büro geht immer mehr in Richtung Hospitality. Und Hospitality bedeutet, dass man immer mehr Ertrag erwirtschaften kann. Denn der Ertrag ist, auf die Mietfläche gerechnet, viel höher. Wir investieren aber auch in REITs, die Datacenter haben.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Ja, das ist ein sehr spannender Markt. Aber es gibt nur in den USA einige börsennotierte REITs in dem Sektor, oder?
Körfgen: Die Unternehmen in den USA sind teilweise sehr hoch bewertet. In Bezug auf die Ausschüttungsrendite würden die überhaupt nicht in unseren Fonds passen. Wir schauen natürlich auch, in welchen Ländern man Investments zu einem angemessenen Preis bekommt. In Asien/Pazifik haben wir viel Logistik, wir erzielen dort Renditen von über 5%. In Singapur gibt es einen REIT, der sich seit 2014 nur auf Datencenter fokussiert: Keppel DC. Die Gesellschaft besitzt Datacenter sowohl in Europa als auch in Asien.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Wie gehen Sie beispielsweise in Asien bei der Recherche vor?
Körfgen: Wir haben in Deutschland ein vierköpfiges Team, das bereits seit 11 Jahren zusammenarbeitet. Wir haben einen quantitativen Ansatz, aber auch einen qualitativen. Savills Investment Management hat 18 Standorte weltweit (außerhalb der USA). Ich habe Kollegen in Hongkong, in Singapur und Shanghai. Die gehören zwar nicht zum Team, sind aber teilweise schon sehr lange in der Immobilienbranche tätig. Mit diesen Kollegen kann ich mich einerseits austauschen und andererseits auch deren Infrastruktur vor Ort nutzen und die Unternehmen beispielsweise über Videokonferenzen vor Ort treffen.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Und welche Investoren sprechen Sie mit dem Fonds an?
Körfgen: Wir möchten all diejenigen Investoren ansprechen, die ordentliche Erträge brauchen. Das sind insbesondere Pensionskassen, Versicherungen, Stiftungen, Family Offices. Rödl & Partner bescheinigt auch die Transparenz unseres Fonds. Das geht weit über das Fonds-Factsheet hinaus. Ein solcher Transparenzbericht ist beispielsweise für Stiftungen wichtig.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Mögliche Auswirkungen von Zinserhöhungen auf Immobilienaktien und REITs werden häufig thematisiert. Wie sehen Sie dieses Thema?
Körfgen: Für REITs ist es die beste aller Zeiten, wenn Zinsen steigen. Schauen Sie sich beispielsweise die Entwicklung 10-jähriger Anleihen in den letzten zwei Jahren in den USA an. Die Anleiherenditen haben sich etwa verdoppelt – von 1,6% auf 3,0%. REITs haben im gleichen Zeitraum 6% gewonnen. Es gab also keinen negativen Effekt. Es lässt sich aber auch akademisch begründen. Denn in Zeiten steigender Zinsen gibt es auch ein hohes Wirtschaftswachstum. Damit steigt die Nachfrage z.B. nach Büroimmobilien und die Mieten steigen. Im Retail-Bereich ist es ähnlich. Auf der anderen Seite hätte man den negativen Effekt höherer Refinanzierungskosten. Doch in Nordamerika und in Europa sind die Unternehmen so langfristig finanziert, wie sie es noch nie waren, im Durchschnitt 7 bis 8 Jahre.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Der Aufschwung dauert nun schon sehr lange an. Befürchten Sie nicht, dass sich ein Top bilden könnte?
Körfgen: Viele Investoren möchten noch immer in gewerbliche Immobilen investieren. Auf dem teilweise hohen Niveau sind die Steigerungsraten in der Form nicht mehr so vorhanden. NAV-Steigerungen dürften damit niedriger ausfallen. Zudem müssen die Unternehmen bei hohen Preisen keine Immobilien kaufen, sondern können ggf. auch zu hohen Preisen verkaufen, um wieder anderweitig zu investieren. Wenn wir bei 5% laufende Erträge haben und kein NAV-Wachstum haben, aber vielleicht eine Inflation von 1,5%, und es gelingt den Gesellschaften durch aktives Management nochmals 2% zu erwirtschaften, dann komme ich auf einen Return von 7 bis 8%. Entscheidend für uns sind die laufenden Erträge von 5%, wir schütten zweimal pro Jahr aus.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Haben Sie in Ihrem Fonds auch Investoren, die eher in Anleihen investiert haben, jetzt aber nicht mehr ihre Zielrendite erwirtschaften können und nach Alternativen suchen?
Körfgen: Es gibt ein Problem in Deutschland: Sprechen wir mit Immobilieninvestoren, dann blicken die auf die Volatilität und schicken uns zu dem Kollegen, der für Aktien zuständig ist. Für Aktieninvestoren sind es aber Immobilieninvestments und man schickt uns wieder zu den anderen Kollegen. Rentenfonds-Manager verstehen uns extrem gut, viele sind im Multi-Asset-Bereich. Und diese sehen unsere kontinuierlichen zinsähnlichen Erträge.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Und in welchen Regionen und Sektoren sehen Sie derzeit noch Chancen für Investoren?
Körfgen: Bei konservativ finanzierten Unternehmen, die zukunftsfähige Immobilien haben, sehe ich keine großen Risiken. Das trifft auf viele Unternehmen in Europa zu. In den USA investieren wir beispielsweise in Health Care. Es gibt sehr langfristige Mietverträge und die Unternehmen haben teilweise Ausschüttungen von 7,5%. In Asien investiere ich in Datacenter und Logistik. In Europa bevorzuge ich Office, aber auch Retail und Health Care.
REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE: Vielen Dank für das Gespräch
Das Interview führte Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/
