Anleihen-Analyse: Bestandsentwickler Coreo emittiert Anleihe mit attraktivem Chance-Risiko-Profil

Die Coreo AG emittiert eine 5-jährige Anleihe mit einem Volumen von bis zu 30 Mio. Euro. Der Kupon beträgt 6,75% p.a. (ISIN DE000A289D70 / WKN A289D7). Die Gesellschaft erwirbt Immobilien mit erheblichem Wertsteigerungspotenzial bei bestehendem Entwicklungsbedarf, bevorzugt in Mittelzentren. Ziel ist der Aufbau eines effizient bewirtschafteten, renditestarken Immobilienportfolios. Durch die laufenden Mieterträge ist das Risiko überschaubar, die Gesellschaft ist zudem sehr gut durch die Coronakrise gekommen. Die Großaktionäre haben sich verpflichtet, selbst mindestens 8 Mio. Euro in die Anleihe zu investieren, dies verbessert die Chance auf eine Vollplatzierung und Kurspotenzial. (Privat-)Anleger können die Anleihe voraussichtlich bis 8. September via Kauforder am Börsenplatz Frankfurt zeichnen.

Unternehmen
Die Geschäftstätigkeit der Coreo AG umfasst das Betreiben von Immobiliengeschäften und damit zusammenhängender Geschäfte jedweder Art, insbesondere der Erwerb von bebauten und unbebauten Grundstücken, die Errichtung von Gebäuden auf solchen Grundstücken, deren Nutzungsüberlassung, die Entwicklung, Erschließung, Sanierung und Belastung von solchen Gebäuden und Grundstücken, deren Vermietung und Verwaltung sowie deren sonstige Verwertung, die Beteiligung an Personen- und (börsennotierten und nicht börsennotierten) Kapitalgesellschaften mit dem gleichen oder einem ähnlichen Gegenstand und deren Veräußerung sowie die Erbringung von Dienstleistungen für diese Unternehmen im Immobilienwesen, insbesondere die Vermietung und Verwaltung von Immobilien.

Die Gesellschaft plant, sich als Bestandshalter für renditestarke Gewerbe- und Wohnimmobilien im deutschen Markt zu positionieren. Zu diesem Zweck erwirbt sie direkt und indirekt sowohl Gewerbe- als auch Wohnimmobilien und -portfolios. Der Fokus liegt dabei auf dem Value Add-Segment. Die Gesellschaft erwartet, dass erworbene Objekte/Portfolios, ggf. erst nach erfolgter Bestandsentwicklung und/oder Repositionierung, nach Abzug von Objekt-, Fremdkapital- und Drittkosten mittel bis langfristige Netto-Kapitalzuflüsse und/oder Wertsteigerungen bei der Gesellschaft resp. im Konzern generieren.

Mittelverwendung
Die Gesellschaft plant, mit den ihr aus dem Angebot zufließenden Mitteln in der Hauptsache weitere Tochtergesellschaften zu gründen und/oder (Mehrheits-)Beteiligungen zu erwerben und diesen sowie ggf. den bestehenden Mehrheitsbeteiligungen durch Ausleihungen oder der Vergabe von Darlehen den Erwerb von entsprechenden Bestandsimmobilien, bebauten und unbebauten Grundstücken sowie die Errichtung von Gebäuden zu ermöglichen. Ziel ist ein deutlicher Ausbau des Gewerbe- und Wohnimmobilienportfolios. Bei der Auswahl der Immobilien bzw. Beteiligungsgesellschaften sollen Objekte/Portfolios aus dem Value Add-Segment in Mittelzentren in Deutschland bevorzugt werden, um langfristige Mieteinnahmen zu erzielen und Wertsteigerungen zu generieren. Darüber hinaus beabsichtigt die Gesellschaft die vorzeitige Rückzahlung des ausstehenden Volumens (in Höhe von 15 Mio. Euro) der Optionsanleihe 2018/2022 (ISIN DE000A2LQE54, WKN A2LQE5), hierdurch dürfte sich das Finanzergebnis deutlich verbessern. Die Gesellschaft beabsichtigt Immobilien zu erwerben, die kurzfristig wieder veräußert werden sollen.

Geschäftsentwicklung
Die Gesellschaft hat im Jahr 2019 das Volumen der direkten und indirekten Immobilienkäufe zum dritten Mal in Folge auf 33,7 Mio. Euro gesteigert. Bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien kam es dennoch mit 38,5 Mio. Euro zu einem gegenüber dem Vorjahr (40,0 Mio. Euro) um 1,5 Mio. Euro gesunkenen Bilanzausweis. Verantwortlich hierfür waren in der Hauptsache die Umgliederung von Immobilien in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte sowie nicht erfolgte Eigentumsübergänge als auch Immobilienverkäufe. Für das im November 2019 erworbene Wohnungsportfolio in Nordrhein-Westfalen stand der Übergang von Nutzen und Lasten am Jahresende noch aus. Dies traf ebenso für den im Juli 2019 verkauften Teil des Göttinger Immobilienbestands zu. Zusammen mit den zum Verkauf gestellten Objekten des Göttinger Wohnungsportfolios wurde dieser in die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte umgegliedert. Darüber hinaus ist die im Oktober indirekt erworbene Beteiligung in Höhe von 10,1% am Frankfurter St. Martin Tower unter den finanziellen Vermögenswerten ausgewiesen. Werterhöhend wirkte sich dagegen das von 2,6 Mio. Euro auf 3,1 Mio. Euro gesteigerte Bewertungsergebnis der Investment Properties auch bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien aus.

Positiv entwickelten sich auch die Erlöse aus der Vermietung. Gegenüber der Vorjahresperiode konnten diese von 2,2 Mio. Euro auf 2,9 Mio. Euro zulegen. Bei den Erlösen und dem Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien kam es gegenüber dem Vorjahr zu Rückgängen von 6,7 Mio. Euro auf 3,0 Mio. Euro bzw. von 2,5 Mio. Euro auf 1,4 Mio. Euro. Unter Einbezug der 2019 veräußerten, aber nicht mehr umsatz- und ergebniswirksam gewordenen Verkäufe des Göttinger Teilportfolios und des Viersener Hydra-Objekts wäre es bei beiden Werten zu einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr gekommen.

Bei einem von 8,9 Mio. Euro auf 5,9 Mio. Euro gesunkenem Konzernumsatz fiel das Periodenergebnis von 1,7 Mio. Euro auf -0,9 Mio. Euro. Ursächlich hierfür war zum einen ein deutlicher Anstieg bei den Materialaufwendungen um 1,5 Mio. Euro auf 2,6 Mio., insbesondere infolge von Bestandsentwicklungsmaßnahmen. Zum anderen kam es bei den sonstigen betrieblichen Erträgen zu einem Rückgang um 1,4 Mio. Euro auf 47 TEuro, der sich mit 1,3 Mio. Euro größtenteils aus dem Entfall des Einmaleffekts im Zusammenhang mit der Erstkonsolidierung der Coreo Göttingen Residential UG & Co. KG aus dem Jahr 2018 ergibt. Zum 31.12.2019 betrug die Eigenkapitalquote 42,6%.

Stärken
- Gesellschaft investiert in Value Add-Objekte, die i.d.R. laufende Mieteinnahmen bieten und Wertsteigerungspotenzial haben
- erfahrenes Management und starkes Netzwerk/Großaktionäre investieren selbst mindestens 8 Mio. Euro in die Anleihe
- Analysten schätzen das Unternehmen sehr positiv ein und erwarten gute Kennzahlen zur Zinsdeckung (EBIT-Zinsdeckungsgrad von 2,4 für dieses Jahr und 3,6 für das kommende Jahr)
- attraktiver Kupon
- Ordentliche Eigenkapitalquote von 42,6%
- Gesellschaft ist bislang sehr gut durch die Coronapandemie gekommen
- Anleiheemission sollte Finanzierungskosten senken (Rückführung der Optionsanleihe) und neues Wachstumspotenzial bieten
- vergleichsweise hohe Transparenz durch Börsennotierung der Aktie

Schwächen
- Gesellschaft hat keine lange Historie im Immobiliensektor
- Beteiligungen im Bereich der Nanotechnologie sind noch nicht vollständig abgebaut
- aktuell noch relativ hohe Finanzierungskosten (Optionsanleihe wird mit 10% p.a. verzinst)
- branchentypische Risiken

Fazit:
Coreo ist als „Bestandsentwickler“ gut aufgestellt und generiert mit den Bestandsobjekten i.d.R. bereits laufende Mieterträge. Zusätzlich wird durch aktives Management (beispielsweise durch Investitionen) Wertpotenzial gehoben. Parallel mindern die laufenden Mieteinnahmen das Risiko. Analysten erwarten entsprechend gute Kennzahlen zur Zinsdeckung. Positiv stimmt auch die Bereitschaft der Großaktionäre, selbst Anleihen im Volumen von mindestens 8 Mio. Euro zu zeichnen. Die Gesellschaft hat branchentypische Risiken. Der Kupon ist mit 6,75% p.a. trotz geringerem Risikos höher als bei einigen Projektentwicklern. Das Unternehmen ist bislang auch sehr gut durch die Coronakrise gekommen (siehe Interview auf den Seiten 12 und 13). Insgesamt erscheint ein Investment in die Coreo-Anleihe daher chancenreich.

Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org

Eckdaten der Coreo-Anleihe

Coreo AG – Geschäftsentwicklung

Quelle: GBC AG, Angaben in Mio. Euro, Stand: 20.08.2020