Anleihen-Analyse: publity AG emittiert Anleihe mit einem Kupon von 5,50%

Die publity AG emittiert eine 5-jährige Unternehmensanleihe mit einem Kupon von 5,50% (ISIN DE000A254RV3). Das öffentliche Angebot läuft voraussichtlich bis zum 17. Juni 2020 und das Umtauschangebot an die Inhaber der publity-Wandelanleihe 2015/2020 (ISIN DE000A169GM5) bis voraussichtlich zum 15. Juni 2020. Zeichnungsaufträge können Zeichnungstool „DirectPlace“ der Deutsche Börse AG erfolgen. D.h. Anleger können die Anleihe via Kauforder am Börsenplatz Frankfurt zeichnen. Das Listing der publity-Anleihe im Freiverkehr (Open Market) der Frankfurter Wertpapierbörse ist ab dem 19. Juni 2020 vorgesehen. Für ein Investment sprechen insbesondere die wiederkehrenden und gut planbaren Umsätze in Form von Asset-Management-Fees.

Transaktionsstruktur
Voraussichtlich bis zum 17. Juni 2020 kann die neue publity-Anleihe gezeichnet werden. Parallel läuft ein Umtauschangebot für die publity-Wandelanleihe 2015/2020 (ISIN DE000A169GM5) bis voraussichtlich zum 15. Juni 2020. Der Umtausch erfolgt im Verhältnis 1:1. Teilnehmer des Umtauschangebots erhalten je Wandelschuldverschreibung der Wandelanleihe 2015/2020 im Nennbetrag von 1.000 Euro je eine Schuldverschreibung der publity-Anleihe 2020/2025 im Nennbetrag von 1.000 Euro; zudem zahlt die Emittentin aufgelaufene Stückzinsen der Wandelanleihe 2015/2020 bis einschließlich 18.06.2020 und einen Zusatzbetrag in bar in Höhe von 20 Euro je umgetauschter Wandelschuldverschreibung, was einem Zusatzbetrag von einmalig 2% entspricht.

Die neue publity-Anleihe 2020/2025 hat ein Emissionsvolumen von bis zu 100 Mio. Euro, eine Stückelung von 1.000 Euro sowie eine Laufzeit bis 19. Juni 2025 (5 Jahre). Der Vorstandsvorsitzende und (mittelbare) Mehrheitsaktionär von publity, Thomas Olek, hat sich verbindlich dazu bereiterklärt, über seine Beteiligungsgesellschaft TO-Holding GmbH so viele Stücke zu zeichnen (oder im Umtauschwege zu erwerben), dass ein Gesamtemissionsvolumen unter Berücksichtigung sämtlicher sonstiger Platzierungen von mindestens 50 Mio. Euro gesichert ist.

Unternehmen
publity ist als Asset-Manager mit eigenem substanzstarken Immobilienportfolio aufgestellt. publity zählt zu den erfolgreichsten und transaktionsstärksten Playern im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Mit dem Fokus auf Top-Büroimmobilien in erstklassigen Lagen der Top-7-Städte Deutschlands ist publity in einem überdurchschnittlich preisstabilen Marktsegment aktiv, das nach wie vor von einer hohen Nachfrage von Investoren geprägt ist. publity ist für unterschiedliche Marktphasen mit einem ausgewogenen Geschäftsmodell mit zwei stabilen Säulen bestens positioniert: Durch das Asset-Management für internationale und nationale Investoren, mit denen publity bereits seit Jahren erfolgreich zusammenarbeitet, erzielt publity stetige Einnahmen aus dem Asset-Management. Gleichzeitig hat die Gesellschaft ein eigenes Immobilienportfolio mit namhaften Mietern und langjährigen Mietverträgen im Volumen von mittlerweile rund 1,1 Mrd. Euro aufgebaut, das in der Konzerntochter PREOS Real Estate AG gebündelt ist. Aus dem Eigenbestand erzielt publity einen kontinuierlichen Cashflow aus Mieten sowie Erlöse beim Verkauf der Objekte.

Der Immobilienbestand soll auch künftig deutlich weiter ausgebaut werden. Ein Schwerpunkt liegt dabei auf Immobilien in Metropolen wie München und Frankfurt mit einem Marktwert von jeweils über 50 Mio. Euro. Positiv dürfte sich dabei insbesondere der exzellente Zugang von publity zu attraktiven Immobilien auswirken – durch ein starkes Netzwerk und einen hohen Digitalisierungsgrad mittels eigener publity-Datenbank, die rund 9.500 Büroimmobilien in Deutschland umfasst. So sieht sich die Gesellschaft für die weitere positive Geschäftsentwicklung sehr gut gerüstet und ist zuversichtlich, auch künftig weitere An- und Verkäufe von Immobilien erfolgreich realisieren zu können.

Geschäftsentwicklung
Die publity AG hat im Geschäftsjahr 2019 einen Konzernüberschuss von 64,1 Mio. Euro erzielt. Damit wurde der Vorjahresgewinn von 24,6 Mio. Euro um rund 160% gesteigert. Noch stärker war der Anstieg beim Ergebnis vor Zinsen und Steuern: Das EBIT konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdreieinhalbfacht werden und lag nun bei 116,3 Mio. Euro nach 30,8 Mio. Euro im Jahr 2018. Das Eigenkapital im Konzern belief sich zum Bilanzstichtag 2019 auf 302,5 Mio. Euro, dies ist deutlich höher als noch ein Jahr zuvor mit 119,8 Mio. Euro. Die Eigenkapitalquote betrug 34,4%.

Der Gewinnsprung 2019 resultierte maßgeblich aus dem dynamischen Ausbau des Immobilienportfolios. Seit Jahresbeginn 2019 hat publity deutsche Büroimmobilien für den Eigenbestand, der in der Konzerntochter PREOS Real Estate AG gebündelt ist, im Wert von rund 1 Mrd. Euro erworben. Für einen Teil der Transaktionen fand das Closing erst nach Bilanzstichtag statt, so dass sie im Zahlenwerk 2019 noch nicht abgebildet sind. Auch konnten zwei großvolumige Objekte aus dem eigenen Portfolio zu sehr attraktiven Konditionen veräußert werden. Das von publity betreute Immobilienvermögen, einschließlich des Asset-Management-Portfolios, erhöhte sich im Jahresverlauf 2019 trotz der Objektverkäufe auf mehr als 5,5 Mrd. Euro von 4,6 Mrd. Euro am Jahresende 2018.

Mittelverwendung
Die Erlöse aus der Emission der neuen publity-Anleihe sollen zur Refinanzierung der Wandelanleihe 2015/2020 und für das weitere Wachstum und die weitere Entwicklung der Unternehmensgruppe verwendet werden.

Aktuelle Entwicklung
Der Großaktionär und Vorstandsvorsitzende der publity AG, Thomas Olek, hat darüber informiert, dass er sich in fortgeschrittenen Verhandlungen mit internationalen institutionellen Investoren über den Verkauf von Aktienpaketen an der publity befindet. Diese Investoren planen, sich im publity-Konzern langfristig zu engagieren und wären entsprechend auch bereit, ihre Aktien einer Lock-up-Vereinbarung für 12 bis 24 Monate zu unterwerfen. Die mittelbare Beteiligung von Thomas Olek an der publity AG würde sich bei erfolgreichem Abschluss der Verhandlungen auf knapp unter 50% des Grundkapitals reduzieren.

Thomas Olek hat das Unternehmen ferner darüber informiert, langfristig der publity AG unverändert als Vorstand und Großaktionär verbunden bleiben zu wollen. Sämtliche seiner nach Umsetzung der geplanten Transaktionen noch von ihm gehaltenen publity-Aktien würde er mithin einer Lock-up-Vereinbarung mit einer Laufzeit von 24 Monaten unterwerfen. Zudem beabsichtige er, auch künftig publity-Aktien in Abhängigkeit vom Aktienkurs über den Markt zu kaufen.

Stärken
- hohes Maß an Transparenz durch Börsennotierung der Aktie und geplanten Segmentwechsel in den Prime Standard
- Konzentration auf große Objekte in Top-7-Standorte
- wiederkehrende und gut planbare Umsätze in Form von Asset Management-Fees
- starke Marktstellung
- CEO Thomas Olek ist Mehrheitsaktionär von publity und zeichnet selbst Anleihen, so dass ein Mindestvolumen von 50 Mio. Euro sichergestellt ist
- CEO unterwirft sich nach dem geplanten Verkauf von Aktienpaketen einer Lock-up-Frist von 24 Monaten

Schwächen
- hohe Abhängigkeit von der Entwicklung der Büroimmobilienmärkte
- Entwicklung des Transaktionsgeschäfts ist aktuell schwer zu prognostizieren
- vielfältige Geschäftsbeziehungen innerhalb der Firmengruppe (Asset-Management-Verträge mit PREOS) könnten zu Interessenkonflikten führen
- Gewinn 2019 maßgeblich durch Neubewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien geprägt

Fazit:
publity ist in einem überdurchschnittlich preisstabilen Marktsegment aktiv und erzielt stetige Einnahmen aus dem Asset-Management. Zudem hat die Gesellschaft ein eigenes Immobilienportfolio mit langjährigen Mietverträgen im Volumen von mittlerweile rund 1,1 Mrd. Euro aufgebaut, das in der Konzerntochter PREOS Real Estate AG gebündelt ist. Aus dem Eigenbestand erzielt publity einen kontinuierlichen Cashflow aus Mieten sowie Erlöse beim Verkauf der Objekte. CEO und Großaktionär Thomas Olek unterwirft sich nach einem geplanten Teilverkauf seiner Aktien einer 24-monatigen Lock-up-Frist. Die Gesellschaft bietet aufgrund der Börsennotierung und des geplanten Segmentwechsels in den Prime Standard ein hohes Maß an Transparenz. Chancen als auch Risiken sind in der künftigen Entwicklung der Büroimmobilienmärkte zu sehen. Auch wenn die Auswirkungen der Coronapandemie auf die Büroimmobilienmärkte noch nicht vollständig abzusehen sind, dürfte ein möglicher negativer Effekt weniger die Topstandorte betreffen, auf die sich publity konzentriert. Insgesamt erscheint die neue publity-Anleihe mit einem Kupon von 5,50% attraktiv.

Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/

Eckdaten der neuen publity-Anleihe