Prof. Dr. Jan Viebig, Chief Investment Officer der ODDO BHF SE, kommentiert wöchentlich was die Märkte bewegt. In dieser Ausgabe beleuchtet er den deutschen Wohnungsmarkt, der trotz steigender Nachfrage zuletzt von sinkenden Immobilienpreisen gekennzeichnet ist:
„…Angesichts des knappen Angebots an Wohnraum müssten die Preise für Wohnimmobilien steigen. Tatsächlich gehen sie zurück. Im zweiten Quartal 2023 sind die Preise für Wohnimmobilien um durchschnittlich 9,9 % gegenüber dem Vorjahr gefallen... Dies war laut dem Statistischen Bundesamt der stärkste Rückgang seit dem Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Ein Jahr zuvor, im zweiten Quartal 2022, hatten die Preise noch einen Höchststand erreicht. Doch im vierten Quartal 2022 fielen die Preise – immer im Vergleich zum Vorjahr - um durchschnittlich 3,6% und im ersten Quartal 2023 um durchschnittlich 6,8%.
Das Erstaunliche an dieser Entwicklung ist, dass die Preise im dünn besiedelten, ländlichen Raum am wenigsten gefallen sind und dass der Rückgang in erster Linie die Großstädte trifft: In Städten wie Berlin, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Hamburg und Düsseldorf sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im zweiten Quartal 2023 im Jahresvergleich um 12,6% gestürzt.
Über diesen Preisrückgang müsste sich die Politik eigentlich freuen. Denn so werden Wohnimmobilien wieder erschwinglicher für Hauskäufer. Doch tatsächlich spiegeln die geringeren Kaufpreise zumindest zum Teil die zinsbedingt höheren Finanzierungskosten, sodass Käufer am Ende vom Preisrückgang entsprechend weniger oder gar nicht profitieren.
Dreh- und Angelpunkt des Marktes für Wohnimmobilien sind die regulatorischen Rahmenbedingungen. Die Ausweisung von Neubauflächen ist schwierig, da diese häufig mit den Interessen von Anrainern, Landwirten oder dem Naturschutz kollidiert. Neben den ohnehin gestiegenen Baukosten verteuern die gesetzlichen Auflagen zum Klimaschutz an Gebäuden das Bauen. All diese Anliegen mögen politisch berechtigt sein. Doch den politischen Entscheidungsträgern muss auch klar sein: Man kann nicht die Eier und das Omelett haben, wie die Franzosen sagen.
All diese Maßnahmen, auch die berechtigten, greifen in das Marktgeschehen ein und beeinflussen das Angebot an Wohnraum, besonders das Angebot an preiswertem Wohnraum. Wir befinden uns in einem klassischen Zielkonflikt: Die Klimapolitik steht auf dem Wohnungsmarkt im Konflikt mit der Sozialpolitik. Aus politischen Gründen will die Ampelkoalition nicht das tun, was erforderlich wäre, um das Angebot an günstigen Mietwohnungen auszuweiten. Denn dazu müsste sie die Standards für Bauen und Klima senken. Es ist ohnehin fraglich, ob die SPD eine solche Forderung bei ihrem einen Koalitionspartner, den Grünen, durchbrächte. Dies ist ein klassischer Fall von Arbitrage, für deren Entscheidung die Politiker die Gunst der Wähler gewinnen müssen.“
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Foto: Prof. Dr. Jan Viebig © ODDO BHF
