Anleihen-Analyse: Eyemaxx Real Estate - starke Projektpipeline sichert weiteres Wachstum

Die Eyemaxx Real Estate AG emittiert eine neue Anleihe mit einem Volumen von bis zu 50 Mio. Euro, einer Laufzeit von 5 Jahren und einem Kupon von 5,50% p.a. Eyemaxx blickt auf einen positiven Track Record, sowohl im operativen Geschäft als auch am Kapitalmarkt. Die große Projektpipeline mit einem Volumen von 855 Mio. Euro dürfte das weitere Wachstum sichern. Analysten erwarten zudem weiter steigende Gewinne. Daher spricht vieles auch für einen Erfolg der neunten Anleihe.

Transaktionsstruktur
Das öffentliche Angebot für die neue Anleihe beginnt am 5. September 2019 und endet voraussichtlich am 19. September 2019 (12:00 Uhr MESZ). Die Zeichnung ist via Kauforder am Börsenplatz Frankfurt möglich.

Inhaber der Eyemaxx-Anleihe 2014/20 können diese im Verhältnis 1:1 in die neue Anleihe tauschen. Sie erhalten die aufgelaufenen Stückzinsen der Anleihe 2014/20 und einen Zusatzbetrag in bar in Höhe von 22,50 Euro je umgetauschter Anleihe im Nennwert von 1.000 Euro. Dies entspricht einer Einmalzahlung von zusätzlich 2,25%. Die Frist für den Umtausch der Eyemaxx-Anleihe 2014/20 (ISIN DE000A12T374) in die neuen Anleihe 2019/24 (ISIN DE000A2YPEZ1) startet am 30. August 2019 und läuft bis zum 13. September 2019 (18:00 Uhr MESZ).

Zusätzlich zum öffentlichen Angebot und zum Umtauschangebot soll die neue Anleihe auch institutionellen Investoren im Rahmen einer Privatplatzierung angeboten werden. Die Privatplatzierung wird durch das Bankhaus Lampe KG als Sole Global Coordinator und Sole Bookrunner durchgeführt. Die Anleihe 2019/24 soll in das Quotation Board, ein Handelssegment des Open Market (Freiverkehr) der Frankfurter Wertpapierbörse, einbezogen werden. Die Notierungsaufnahme ist für den 24. September 2019 vorgesehen. Die Anleihe 2019/24 hat eine Laufzeit vom 24. September 2019 bis einschließlich 23. September 2024 mit Rückzahlung zu 100% des Nennbetrags von je 1.000 Euro am 24. September 2024. Die Zinszahlung erfolgt jährlich, jeweils am 24. September und erstmals 2020.

Unternehmen
Die Eyemaxx Real Estate AG ist ein Immobilienunternehmen mit langjährigem, erfolgreichem Track Record mit dem Fokus auf Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich. Darüber hinaus realisiert Eyemaxx Gewerbeimmobilien in Zentraleuropa. In der jüngsten Firmengeschichte sind Hotels und Serviced Apartments sowie Stadtquartiersentwicklungen in Deutschland ebenfalls Teil der Unternehmensstrategie.

Die Geschäftstätigkeit von Eyemaxx basiert auf zwei Säulen. Dazu gehören zum einen renditestarke Projekte und zum anderen ein fortschreitender Aufbau eines Bestands an vermieteten Gewerbeimmobilien, der laufende Mieterträge und damit stetige Zahlungsströme generiert. Eyemaxx baut dabei auf die Expertise eines erfahrenen Managements, gemeinsam mit einem starken Team von Immobilienprofis, und auf ein etabliertes und breites Netzwerk, das zusätzlichen Zugang zu attraktiven Immobilien und Projekten eröffnet. So konnte die Projektpipeline auf aktuell rund 855 Millionen Euro ausgebaut werden.

Die Aktien der Eyemaxx Real Estate AG notieren im General Standard der Frankfurter Wertpapierbörse und im direct market plus der Wiener Börse. Das Unternehmen hat außerdem mehrere Anleihen begeben, die ebenfalls börsengelistet sind.

Mittelverwendung
Eyemaxx beabsichtigt, den Emissionserlös ganz überwiegend zur Refinanzierung der demnächst fällig werdenden Kapitalmarktverbindlichkeiten zu verwenden. Der verbleibende Rest soll primär zur Finanzierung nachrangiger Gesellschafterdarlehen in jeweils eigene Zweckgesellschaften dienen, die mit diesen Mitteln sowie zusätzlich mit zu besichernden Bankkrediten Ankäufe von Immobilien und Immobiliengesellschaften zur Projektentwicklung tätigen sollen. Außerdem soll der Emissionserlös für die Modernisierung und den Erwerb von Bestandsimmobilien verwendet werden.

Dr. Michael Müller, CEO von Eyemaxx: „Wir wollen die Mittel der neuen Anleihe überwiegend zur Refinanzierung demnächst fällig werdender Kapitalmarktverbindlichkeiten, zur Finanzierung nachrangiger Gesellschafterdarlehen zur zügigen Umsetzung unserer gut gefüllten Projektpipeline mit einem Volumen von rund 855 Mio. Euro, für den Start neuer Immobilienentwicklungen sowie für die Modernisierung und Erwerb von Bestandsimmobilien als zweites Standbein nutzen. Dabei planen wir sowohl die Modernisierung von Immobilien in unserem Portfolio als auch den Erwerb neuer Bestandsobjekte, um unser Geschäftsmodell weiter auszubalancieren. Durch die neue Anleihe unterstützen wir unser weiteres Unternehmenswachstum und verfügen bereits jetzt über eine sehr gute Basis mit unserer langjährigen Erfahrung, dem starken Netzwerk und dem Fokus auf Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland und Österreich.“

Aktuelle Geschäftsentwicklung
Das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2018/19 (1. November bis 30. April) war durch die konsequente Umsetzung und Vermarktung der bestehenden Projektpipeline und den Beginn neuer Projekte geprägt. Trotz hoher Projektaufwendungen, teilweise vorlaufend und mit Einmalcharakter, wurde eine erfreuliche Gewinnentwicklung erzielt. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag im Halbjahr mit 6,5 Mio. Euro leicht über dem Niveau des Vorjahreszeitraums von 6,2 Mio. Euro, und beim Konzernergebnis wurde mit 2,9 Mio. Euro der Vorjahreswert von 2,2 Mio. Euro deutlich übertroffen. Das Eigenkapital im Konzern stieg zum 30. April 2019 auf 66,6 Mio. Euro, verglichen mit 63,6 Mio. Euro am 30. Oktober 2018.

Im 1. Halbjahr hat Eyemaxx die Grundlage für weitere attraktive Projekte geschaffen. Zwei weitere Wohn- bzw. Bürobauprojekte wurden in Berlin und in Schönefeld bei Berlin erworben. Darüber hinaus konnte Eyemaxx im Berichtszeitraum die bislang größte Transaktion der Firmengeschichte erfolgreich umsetzen, indem die Sonnenhöfe in Berlin-Schönefeld im Rahmen eines Forward Sales an eine Investorengruppe veräußert wurden. Das zweite Berliner Großprojekt Vivaldi-Höfe wurde zu Beginn des zweiten Halbjahres an einen Berliner Projektentwickler mit sehr gutem Gewinn veräußert. Als zweites Standbein neben dem Projektgeschäft verfügt Eyemaxx über einen wachsenden Bestand an Gewerbeimmobilien. Die daraus resultierenden laufenden Mieteinnahmen stiegen im 1. Halbjahr auf 1,5 Mio. Euro nach 1,2 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum.

Die gut absehbaren Baufortschritte der in Umsetzung befindlichen Projektpipeline von Eyemaxx werden im zweiten Halbjahr des laufenden Geschäftsjahres zu deutlich höheren Gewinnen als in der Berichtsperiode führen.

Covenants
Die Eyemaxx-Anleihe 2019/24 begründen unmittelbare, unbedingte und nicht nachrangige Verbindlichkeiten (pari passu). Auch wurden eine Negativverpflichtung sowie eine Gewinnausschüttungsbegrenzung festgelegt. Demnach darf das auf Grundlage des IFRS-Konzernabschlusses ermittelte Eigenkapital 40,0 Mio. Euro nicht unterschreiten und die Eigenkapitalquote muss mindestens 25% betragen. Falls diese Verpflichtungen nicht eingehalten werden, erhöht sich der Zinssatz einmalig um 0,50% und gilt, bis das festgelegte Niveau des Eigenkapitals und der Eigenkapitalquote wieder erreicht wurde.

Ausblick
Mit der Realisierung von Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich verfügt das Unternehmen über ein starkes Kerngeschäft. Die Realisierung von Gewerbeimmobilien wie Hotels und Serviced Apartments trägt maßgeblich zur Projektpipeline bei. Eyemaxx sieht sich auf einem guten Weg, den operativen Wachstumskurs im laufenden Geschäftsjahr fortzusetzen und eine moderate Steigerung des Ergebnisses nach Steuern zu erreichen.

Stärken:
- hohe Transparenz durch Börsennotierung der Aktie im Regulierten Markt (General Standard)
- aktive IR-Arbeit, Teilnahme an mehreren Kapitalmarktkonferenzen
- positiver Track Record am Kapitalmarkt (mit Aktie und Anleihen)
- umfangreiche Projektpipeline (siehe Interview)
- weiterhin positive Analystenprognosen
- Gesellschaft dürfte durch Großprojekte hohe Mittelzuflüsse generieren
- umfangreiche Covenants

Schwächen:
- branchentypische Projektentwicklerrisiken und hohe Baukosten
- mit den aktuell deutlich größeren Projekten steigt auch das Projektrisiko
- hohe Abhängigkeit vom Kapitalmarktumfeld

Fazit:
Die Eyemaxx Real Estate AG kann bei der Emission der inzwischen neunten Anleihe (zwei Wandelanleihen mit gerechnet) auf einen positiven operativen Track Record und einen positiven Track Record am Kapitalmarkt blicken. In jüngster Zeit konzentriert sich die Gesellschaft zunehmend auf Großprojekte (Wohnimmobilien und Hotels) in den Kernmärkten Deutschland und Österreich. Gut absehbare Baufortschritte und die große Projektpipeline mit einem Volumen von 855 Mio. Euro dürften das weitere Wachstum sichern. Auch Analysten erwarten weiter steigende Gewinne. Mit der Konzentration auf größere Projekte dürften auch die Projektrisiken steigen. Unter Abwägung der Stärken und Schwächen erscheint die Verzinsung von 5,50% attraktiv.

Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/

Tab. 1: Eckdaten der neuen Eyemaxx-Anleihe

Tab. 2: Geschäftsentwicklung – Eyemaxx Real Estate AG

:Schätzungen SRC Research, Angaben in Mio. Euro, GJ-Ende: 31.10.