Anleihen-Analyse: FCR Immobilien AG emittiert Anleihe mit einem Kupon von 5,25%

Die FCR Immobilien AG bietet ihre neue 5,25%-Anleihe 2019/24 (WKN A2TSB1, ISIN DE000A2TSB16) zur Zeichnung an. Die Anleihe kann via Kauforder bis zum 26.04. am Börsenplatz Frankfurt gezeichnet werden. Die Laufzeit der Anleihe beträgt 5 Jahre. Die Zinszahlung erfolgt halbjährlich zum 30. April und 30. Oktober eines Jahres. Das Emissionsvolumen beläuft sich auf bis zu 30 Mio. Euro. Die Notierungsaufnahme der Anleihe an der Börse ist für den 30. April 2019 geplant.

Unternehmen
Das Geschäftsmodell der FCR Immobilien AG liegt im Erwerb, einem aktiven Asset-Management und der erfolgreichen Veräußerung von Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland. Die FCR Immobilien AG hat sich als Spezialist von Handelsimmobilien an Sekundärstandorten positioniert. Zum einen bieten diese Sekundärstandorte durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale und zum anderen können sie eine langfristig stabilere Miet- und Wertentwicklung aufweisen als die von Konjunkturzyklen volatiler reagierenden Immobilienmärkte an Primärstandorten. Auch der Erwerb von Immobilien aus anderen Bereichen (z.B. Hotel, Office und Residential) ist für die FCR Immobilien AG eine mögliche Option. Im Rahmen ihres aktiven Immobilienmanagements erwirtschaftet die FCR Immobilien AG ihre Erträge aus der Vermietung von hochrentablen Bestandsimmobilien sowie, nach Optimierung der Bestandsimmobilien, aus dem Verkauf einzelner Gewerbeobjekte.

Geschäftsentwicklung: Gesellschaft wächst dynamisch
Der Umsatz ist im Geschäftsjahr 2018, nach vorläufigen, ungeprüften HGB-Zahlen, auf 37,0 Mio. Euro gestiegen. Gegenüber dem Vorjahreswert von rd. 16,4 Mio. Euro entspricht dies einem Anstieg von rund 126%. Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) lag mit 10,1 Mio. Euro rund 106% über dem Vorjahreswert von 4,9 Mio. Euro. Die Funds From Operations inklusive Veräußerungserlöse (FFO) sind überproportional um 143% auf 5,1 Mio. Euro gestiegen. Damit hat die FCR Immobilien AG die Prognosen deutlich übertroffen.

Bilanzierung: Bilanzierung nach HGB, hohe stille Reserven
Die FCR Immobilien AG bilanziert im Gegensatz zu vielen anderen Immobiliengesellschaften nach HGB. D.h. die Bilanzierung erfolgt zum Buchwert, stille Reserven werden erst beim Verkauf realisiert. Zum 31.12.2018 verfügt die Gesellschaft nach vorläufigen Zahlen über ein Eigenkapital von rund 8 Mio. Euro, die Eigenkapitalquote beträgt bei einer Bilanzsumme von rund 180 Mio. Euro ca. 4,5%. Das klingt auf den ersten Blick sehr wenig. Doch im März sind der Gesellschaft im Rahmen einer Kapitalerhöhung rund 3,3 Mio. Euro zugeflossen. Zudem, und das ist entscheidend, beträgt der Marktwert der Immobilien nach Unternehmensangaben zum 31.12.2018 rund 250 Mio. Euro – bei einem Buchwert von 159 Mio. Euro. Die stillen Reserven betragen somit ca. 91 Mio. Euro.

Mittelverwendung
Der Emissionserlös soll der Finanzierung des Erwerbs weiterer Immobilien durch die FCR-Gruppe dienen. Soweit der Emissionserlös zur Finanzierung des Erwerbs weiterer Immobilien erfolgt, dient er primär der finanziellen Ausstattung von Tochtergesellschaften der Emittentin zum Erwerb neuer Immobilien. Alternativ sollen die Erlöse auch für die Finanzierung des Erwerbs von Immobilien unmittelbar durch die FCR AG verwendet werden, wobei die Ausstattung der Tochtergesellschaften vorrangig ist. Die Ausstattung der Tochtergesellschaften kann dabei sowohl durch Eigenkapital als auch Darlehen in Form von wirtschaftlichem Eigenkapital erfolgen. Die weitere Ausstattung der Tochtergesellschaften erfolgt voraussichtlich über eine Fremdfinanzierung durch Banken.

Rating
Die FCR Immobilien AG wurde von der Scope Ratings GmbH mit dem Rating „B+/Stabile“ bewertet. Bei dem Rating handelt es sich um ein Unternehmensrating. Die bisher emittierten besicherten Anleihen bewertet Scope mit „BB-/Stabile“. Für die 5,25%-Anleihe 2019/24 selbst wurde kein Rating erstellt und es ist derzeit auch keines geplant.

Besicherung
Die Emittentin verpflichtet sich, die Ansprüche der Anleihegläubiger auf Rückzahlung der Anleihe und Zinszahlungen durch Grundbuchschulden auf zukünftig im Eigentum der FCR-Gruppe stehenden Grundstücken zu Gunsten des Treuhänders zu besichern. Die Sicherheiten werden dabei im zweiten oder dritten Rang bestellt werden und zwar nach den erstrangigen Finanzgebern wie z.B. Banken. Die Emittentin ist frei, Sicherheiten auszutauschen.

Stärken
- diversifiziertes Portfolio mit attraktiver Mietrendite
- positiver Track Record am Kapitalmarkt, ausstehende Anleihen notieren deutlich über 100%
- hohe stille Reserven, Bilanzierung nach HGB
- Grundbuchschuld (im zweiten und dritten Rang)
- hohe Transparenz durch Notierung der Aktie in Scale

Schwächen
- niedrige Eigenkapitalquote, schwaches Unternehmensrating
- Risiko von Leerständen und steigenden Zinsen

Fazit:
Die FCR Immobilien AG hat ein diversifiziertes Immobilienportfolio mit attraktiven Mietrenditen aufgebaut. Die Gesellschaft bietet durch eine Börsennotierung der Aktie ein hohes Maß an Transparenz. Der auf den ersten Blick sehr niedrigen Eigenkaptalquote stehen nach Unternehmensangaben erhebliche stille Reserven gegenüber. Analysten erwarten weiterhin deutliche Ergebnissteigerungen, wobei weiterhin signifikante Ergebnisbeiträge aus dem Verkauf von Objekten erwartet werden. Der Track Record am Anleihemarkt ist positiv: Die 6,00%-Anleihe 2018/28 (ISIN DE000A2G9G64) notiert aktuell bei 103,21%, die 7,1%-Anleihe 2016/21 (ISIN DE000A2BPUC4) aktuell bei 105,90%. Als Risikofaktoren sind mögliche Leerstände oder steigende Zinsen sowie die niedrige Eigenkapitalquote zu sehen. Insgesamt spricht vieles für einen Erfolg der Anleiheemission.

Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/

Eckdaten der 5,25%-FCR-Anleihe 2019/24

FCR Immobilien AG – Geschäftsentwicklung

Angaben in Mio. Euro, Quelle: First Berlin Equity Research, Stand: 19.03.2019