Anleihen-Analyse: PREOS Real Estate AG emittiert Wandelanleihe mit einem Kupon von 7,50% p.a. und einem attraktiven Wandlungspreis

Die PREOAS Real Estate AG emittiert eine 5-jährige Wandelanleihe mit einem Emissionsvolumen von bis zu 300 Mio. Euro und einem Kupon von 7,50% p.a. (ISIN DE000A254NA6). Zudem erhalten Anleger, sofern sie nicht von ihrem Wandlungsrecht in PREOS-Aktien Gebrauch machen, am Laufzeitende eine Rückzahlung von 105,00%. Anleger können die Wandelanleihe ab einem Nennbetrag von 1.000 Euro über die Zeichnungsfunktionalität „DirectPlace“ der Deutsche Börse AG zeichnen. Anleger können somit via Kauforder am Börsenplatz Frankfurt zeichnen. Die Zeichnungsfrist endet voraussichtlich am 04.12.2019, die Einbeziehung der Wandelanleihe in den Open Market der Frankfurter Wertpapierbörse ist ab dem 9.12.2019 vorgesehen. Mit den Mitteln aus der Wandelanleiheemission soll das Immobilienportfolio weiter ausgebaut werden.

Unternehmen
PREOS konzentriert sich als aktiver Bestandhalter renditestarker Gewerbe- und Büroimmobilien mit Entwicklungspotenzial auf die deutschen Metropolregionen und damit die „Top 7“. Das Investitionsvolumen pro Einzelimmobilie reicht dabei in den deutlich dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Die Nutzung von Verkaufsopportunitäten, bei denen Immobilien mit Gewinn veräußert werden können, ist Teil des Geschäftsmodells. Das Unternehmen stellte seine Umsetzungsstärke bereits über zahlreiche erfolgreiche Transaktionen unter Beweis. Das aktuell im Besitz von PREOS befindliche Immobilienportfolio hat einen gutachterlich bestätigten Wert von über 497 Mio. Euro. Für weitere Objekte mit einem gutachterlich ermittelten Wert von rund 269 Mio. Euro wurden bereits Kaufverträge unterschrieben. Bei Transaktionen und bei der Wertentwicklung der Büroimmobilien greift PREOS auf die langjährige Expertise und die umfassende Marktdatenbank des langjährig an das Unternehmen gebundenen Asset-Managers publity AG zurück.

In den nächsten 4 bis 5 Jahren sollen jährlich bis zu 1,5 Mrd. Euro an Assets und insgesamt ein Portfolio von über 4 Mrd. Euro aufgebaut werden. Dabei erfolgt der Zugang zu den Objekten stets off-market. Die offensive Strategie wird von einer sorgfältigen Finanzierungsstrategie sowohl auf SPV- als auch der Konzernebene untermauert. Die Netto-Mieterträge des gegenwärtigen Portfolios bewegen sich bei rund 5% und stützen die Finanzierungsstrategie zusätzlich.

Die Emittentin wird direkt von der publity AG beherrscht. Diese hält aktuell rund 93,15% der Aktien der Emittentin. Der Vorstandsvorsitzende der publity AG, Herr Thomas Olek, hält wiederum mittelbar über 80% der Aktien an der publity AG.

Zeitgleich werden Aktien der Schwestergesellschaft GORE German Office Real Estate AG im Rahmen eines Private Placements bei institutionellen Investoren platziert. Ein Listing der GORE-Aktien (ISIN DE000A0Z26C8) an der Börse München ist laut Investorenpräsentation noch im laufenden Jahr geplant. Im Gegensatz zu PREOS konzentriert sich die Gesellschaft aber auf kleinere Objekte (bis 10 Mio. Euro), so dass sich hier keine Interessenkonflikte ergeben sollten.

Transaktionsstruktur
Anleger können die 5-jährige Wandelanleihe der PREOAS Real Estate AG zu 100,00% zeichnen. Die Zeichnung ist via Kauforder am Börsenplatz Frankfurt voraussichtlich bis 04.12.2019 möglich. Der Kupon beträgt 7,50% p.a. Die Rückzahlung der Wandelanleihe erfolgt am Laufzeitende zu 105,00%, falls nicht in Aktien gewandelt wird. Je Wandelschuldverschreibung im Nennwert von 1.000 Euro können Anleger auf Basis des anfänglichen Wandlungspreises von 9,90 Euro folglich 101 PREOS-Aktien beziehen. Der aktuelle Börsenkurs beträgt 9,35 Euro (Xetra-Schlusskurs vom 22.11.2019). Parallel läuft das Bezugsangebot für die PREOS-Aktionäre, das am 02.12.2019 endet. Der Ausgabe- und Bezugspreis entspricht jeweils 100,00% des Nennbetrags je Schuldverschreibung von 1.000 Euro.

Im Rahmen einer Vorabplatzierung gegen Sacheinlage hat die Mehrheitsaktionärin von PREOS, die publity AG, bereits Schuldverschreibungen im Nennbetrag von rund 107,8 Mio. Euro gezeichnet und im Gegenzug Darlehensforderungen gegen die PREOS-Tochter publity Investor GmbH in Höhe von nominal rund 113 Mio. Euro in die PREOS eingebracht. Verbleibende Schuldverschreibungen, die im Rahmen des Bezugsangebots und des allgemeinen öffentlichen Angebots eventuell nicht gezeichnet wurden, werden ausgewählten qualifizierten Anlegern bei einer Privatplatzierung zur Zeichnung angeboten.

Marktentwicklung
Der deutsche Büroimmobilienmarkt ist seit Jahren von einer starken Flächennachfrage geprägt. Alleine im vergangenen Jahr entstand ein zusätzlicher Flächenbedarf von rund 2,9 Mio. Quadratmetern. Die Leerstandsrate fiel das siebte Jahr in Folge auf nur noch 5,2%. Für das laufende Jahr wird ein weiterer Zuwachs der deutschlandweiten Flächennutzung um rund 2 Mio. Quadratmeter erwartet, und für die kommenden Jahre prognostizieren Experten eine Fortsetzung des positiven Trends (Quelle: Deutsche Bank Research). Deutschland wird von einer deutlichen Mehrheit der Marktteilnehmer, auch im Vergleich zu anderen europäischen Staaten, als attraktiver bis sehr attraktiver Standort für Immobilieninvestments angesehen. Grundlage für diese Beurteilung sind nach Ansicht der Marktteilnehmer nicht nur die unverändert guten Rahmenbedingungen für Investments in Deutschland, sondern darüber hinaus die Potenziale, die Deutschland aufgrund der starken Position in der Europäischen Union nutzen kann (Quelle: Ernst & Young Real Estate GmbH, Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018).

Mittelverwendung
Mit dem Nettoemissionserlös aus der Wandelanleiheemission beabsichtigt die Gesellschaft in erster Linie, ihr weiteres Wachstum und ihre weitere Entwicklung zu finanzieren. Insoweit kommen insbesondere der mittelbare Erwerb weiterer Immobilien und Immobiliengesellschaften in Betracht.

Stärken
- hoher Kupon und Rückzahlung der Wandelanleihe (falls nicht gewandelt wird) zu 105,00%
- attraktiver Wandlungspreis bietet zusätzliche Chancen
- Großaktionär kauft fast täglich Aktien der Muttergesellschaft publity
- erfahrenes Management
- positive Analysteneinschätzungen
- die Wandelanleiheemission könnte die Gesellschaft in eine neue Größenordnung hieven
- Mieterträge der Bestandsprojekte stützen das Geschäftsmodell

Schwächen
- hohe Abhängigkeit von der Entwicklung der Büroimmobilienmärkte und der Zinsen mit entsprechenden Risiken
- kurze Unternehmenshistorie führt zu einer gewissen Prognoseunsicherheit
- aus den vielfältigen Geschäftsbeziehungen innerhalb der Firmengruppe (u.a. Asset-Management-Vertrag mit publity) könnten sich Interessenkonflikte der handelnden Personen ergeben

Fazit:
PREOS Real Estate hat ein vielversprechendes Geschäftsmodell, das durch laufende Mieterträge der Bestandsobjekte gestützt wird. Attraktive Verkäufe bieten zusätzliches Potenzial. Aufgrund der erst kurzen Unternehmenshistorie und zahlreicher Variablen (u.a. platziertes Emissionsvolumen der Wandelanleihe, Ankaufsvolumen von Büroimmobilien, Mietrenditen, Verkaufsvolumen, Ankaufszeitpunkt, Verkaufspunkt, Zinsniveau, Finanzierungskosten…) unterliegen die Prognosen für die weitere Geschäftsentwicklung einer hohen Prognoseunsicherheit. First Berlin Equity Research erwartet für 2020 und 2021 einen Gewinn je Aktie von 0,96 Euro bzw. 0,72 Euro. SRC Research geht hingegen schon von 1,50 Euro bzw. 2,72 Euro aus. Doch selbst bei den niedrigeren Prognosen ergibt sich für Investoren der Wandelanleihe ein beachtliches Potenzial. Zusätzlich zum Kupon von 7,50% p.a. soll die Wandelanleihe am Laufzeitende mit 105,00% zurückgezahlt werden, falls nicht in PREOS-Aktien gewandelt wird. Wobei der Strike Price von 9,90 Euro je PREOS-Aktie bei einem aktuellen Kurs von über 9 Euro sehr moderat erscheint. Positiv ist auch zu sehen, dass der schillernde Konzernchef Thomas Olek fast täglich und in erheblichem Umfang Aktien der Muttergesellschaft publity AG (mittelbar über die TO-Holding GmbH) erwirbt. Risiken sind in erster Linie bei der künftigen Entwicklung des Büroimmobilienmarktes sowie der Zinsen (Finanzierungskosten) zu sehen. Insgesamt erscheint die PREOS-Wandelanleihe aufgrund des hohen Kupons sowie der geplanten Rückzahlung zu 105,00% und eines aus heutiger Sicht attraktiven Wandlungspreises interessant.

Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/

PREOS Real Estate AG – Geschäftsentwicklung

Quelle: First Berlin Equity Research, Stand: 19.11.2019, Angaben in Mio. Euro, Gewinn je Aktie in Euro

Eckdaten der neuen PREOS-Wandelanleihe