Anleihen-Analyse: UBM Development AG - Neue 5-jährige Anleihe mit einem Kupon von 3,125% und Umtauschmöglichkeit der Anleihe 2014/19

Die UBM Development AG, Wien, der führende Hotelentwickler in Europa, emittiert eine 5-jährige Unternehmensanleihe mit einem Volumen von bis zu 100 Mio. Euro (mit Aufstockungsoption bis 120 Mio. Euro). Der Kupon beträgt 3,125%. Für ein Investment sprechen insbesondere die lange, profitable Historie sowie der positive Track-Record und die starke Projektpipeline. Analysten rechnen zudem mit weiter steigenden Umsätzen und Gewinnen.

Transaktionsstruktur
UBM bietet Investoren der 4,875%-UBM-Anleihe 2014/19 (ISIN AT0000A185Y1) die Möglichkeit, ihre Anleihen in die neue Anleihe zu tauschen. Die UBM Development AG plant den Emissionserlös für die Refinanzierung bestehender Finanzierungen sowie für die Realisierung neuer und bestehender Projekte, insbesondere in den Kernmärkten Deutschland, Österreich und Polen, einzusetzen. Der Kupon der neuen UBM-Anleihe 2018/23 beträgt 3,125% p.a. Im Anschluss an das Umtauschangebot (bis 07.11.2018) folgt das Zeichnungsangebot (soweit die Anleihen nicht umgetauscht wurden). Interessierte Anleger können in der Zeit von voraussichtlich 08.11.2018 bis 14.11.2018 die Anleihe zeichnen. Geplanter Valutatag ist der 16.11.2018.

Das Umtauschverhältnis der Anleihe 2014/19 in die neue Anleihe 2018/23 beträgt 1:1. Zudem bietet UBM einen Zusatzbetrag von 10,00 Euro je umgetauschter UBM-Anleihe 2014/19 im Nennwert von 500 Euro. Anleger erhalten auch die Stückzinsen der laufenden Zinsperiode von 8,68 Euro je umgetauschter Teilschuldverschreibung der UBM-Anleihe 2014/19.

Außerdem wird die neue UBM-Anleihe 2018/23 sowohl in Form eines öffentlichen Angebots in Österreich, Deutschland und Luxemburg als auch in Form eines von der Prospektpflicht ausgenommenen Angebots an qualifizierte Anleger im Sinne der EU-Prospektrichtlinie in den Mitgliedstaaten des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) und in Form eines Angebots ohne Veröffentlichung eines Prospekts an ausgewählte institutionelle Anleger außerhalb des EWR in Rechtsordnungen, in denen diese Art von Angebot zulässig ist, angeboten. Als Joint Lead Manager und Bookrunner sowie Dealer Manager der Transaktion fungieren die Raiffeisen Bank International AG und die Erste Group Bank AG.

Geschäftsmodell
UBM Development ist der führende Hotelentwickler in Europa. Der strategische Fokus liegt auf den drei klar definierten Assetklassen Hotel, Büro und Wohnen sowie auf den drei Kernmärkten Deutschland, Österreich und Polen. Mit 145 Jahren Erfahrung konzentriert sich UBM auf ihre Kernkompetenz, die Entwicklung von Immobilien. Von der Planung bis hin zur Vermarktung der Immobilie werden alle Leistungen aus einer Hand angeboten. Die Aktien der UBM sind im Prime Market-Segment der Wiener Börse gelistet.

Das Geschäftsmodell des UBM-Konzerns umfasst die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilienentwicklung und kann in die Phasen Erwerb, Planung, Bau und Ausstieg (Exit) unterteilt werden. In der Exit-Phase werden Immobilien an diverse Dritte (Käufer, Investoren etc.) verkauft. Mit der Ausnahme von Wohnimmobilien beinhaltet die Exit-Phase häufig auch die Vermietung selbst entwickelter Büroimmobilien, anderer gewerblicher Immobilien und das Hotelmanagement. Der UBM-Konzern hält selbst entwickelte Projekte für gewisse Zeiträume, um Erträge aus deren Betrieb zu generieren sowie die Liegenschaften und deren Erträge für einen späteren Verkauf zu optimieren. Der UBM-Konzern verfolgt bei bestimmten Projekten auch ein sogenanntes „Asset Light“-Modell, wozu der Einstieg in Joint Ventures und der schnelle Umsatz bis zum Verkauf gehört. Der UBM-Konzern erzielt seine Erlöse hauptsächlich aus dem Verkauf von entwickelten Immobilien.

Mittelverwendung
Beabsichtigt ist, durch den Emissionserlös die bestehende Finanzierung der Emittentin zu refinanzieren und neue und bestehende Projekte, insbesondere in den Kernmärkten Deutschland, Österreich und Polen, zu realisieren. Der Zweck des öffentlichen Umtauschangebots liegt insbesondere in der teilweisen Refinanzierung der UBM-Anleihe 2014/19.

Geschäftsentwicklung
Im ersten Halbjahr 2018 ist die Gesamtleistung von 422 Mio. Euro im Vorjahr um 31% auf 553 Mio. Euro angestiegen, während der Umsatz um über 57% von 234 Mio. Euro auf 368 Mio. Euro angestiegen ist. Das Wachstum ist größtenteils auf die höheren Erlöse aus Immobilienverkäufen zurückzuführen, wie z.B. dem Projekt „Leuchtenbergring“ in München, welches alleine schon über 180 Mio. Euro zur Gesamtleistung beigetragen hat. Während in der Vorjahresperiode ein Währungsgewinn von 16,5 Mio. Euro zum sonstigen betrieblichen Ergebnis beigetragen hat, muss im laufenden Jahr ein Währungsverlust von über 10 Mio. Euro des polnischen Zlotys im sonstigen betrieblichen Aufwand verbucht werden. Trotzdem konnte das operative Ergebnis auf Basis des EBIT deutlich von über 20 Mio. Euro auf über 36 Mio. Euro um fast 80% gesteigert werden. Das Vorsteuerergebnis hat sich von rund 23 Mio. Euro auf über 28 Mio. Euro um über 24% erhöht. Der Nettogewinn ist sogar um 28% angestiegen und lag nach 16 Mio. Euro im Vorjahr nun bei rund 28 Mio. Euro, was ein neues Rekordhoch darstellt. Dies entspricht einem Ergebnis je Aktie von 2,53 Euro.

Seit Jahresende 2017 ist die Eigenkapitalquote des Unternehmens von 31% auf rund 37% angestiegen. Die LTV-Ratio ist signifikant von 42% zum Jahresende auf nunmehr nur 28% gesunken und die Nettoverschuldung wurde von 478 Mio. Euro auf 311 Mio. Euro reduziert. Die Projektpipeline steht weiterhin bei sehr hohen 1,8 Mrd. Euro, wovon sich 75% der Projekte in Deutschland und Österreich befinden. Zum Halbjahr bestand die Pipeline aus über 130 Tsd. m² Bürofläche, über 3.570 Wohnungen und 12 Hotels.

Ausblick
Auf Basis des positiven Marktumfelds und der hohen Ergebnisvisibilität geht UBM davon aus, das bisherige Rekordjahr 2015 sowohl hinsichtlich Gesamtleistung als auch Ergebnis zu übertreffen. Der Vorstand bestätigt damit den Ausblick 2018 mit einer Gesamtleistung von über 750 Mio. Euro und einem Ergebnis vor Steuern von über 50 Mio. Euro.

Im Oktober hat UBM gemeldet, dass man die Projektpipeline um ein bedeutendes Großprojekt in Wien erweitert hat: In Top-Lage fußläufig zur Innenstadt akquiriert das Unternehmen über eine 90%-Beteiligung an der Projektentwicklungsgesellschaft Donauhof GmbH & Co. KG eine Entwicklungsfläche von über 23.000 m² von der Reitenburg Gruppe ­– auf dieser Fläche soll Hotel- und Wohnbau entstehen. „Damit sichern wir uns zeitgerecht vor Fertigstellung des Quartier Belvedere Central (QBC) ein Nachfolgeprojekt, das sowohl hinsichtlich Größe als auch Qualität eine nahtlose Fortsetzung darstellt“, kommentiert Gerald Beck, Geschäftsführer UBM Development Österreich und Mitglied des Executive Committee. Die Reitenburg GmbH, die das Grundstück im Juli 2017 erworben und zwischenzeitlich entwickelt hat, bleibt mit 10% an der Projektgesellschaft beteiligt. Auf dem Areal von 23.000 m² am Donaukanal im zweiten Bezirk, das derzeit teilweise von A1 genutzte Büroimmobilien und eine Hochgarage umfasst, sollen neue Hotel- und Wohnbau-Entwicklungen entstehen. „Mit diesem Großprojekt decken wir die derzeit wohl heißesten Assetklassen Hotel und Wohnen ab“, ergänzt Beck.

Stärken:
- positiver Track Record, lange Unternehmenshistorie
- UBM war in den vergangenen Jahren immer profitabel
- Immobilienprojekte sind sowohl nach Regionen als auch Segmenten gut diversifiziert.
- starke Projektpipeline
- hohe Transparenz durch Notierung der UBM-Aktie im Prime Market-Segment der Wiener Börse
- erfahrenes Management

Schwächen:
- Projektentwickler mit branchentypischen Risiken
- hohe Abhängigkeit vom (gewerblichen) Immobilienmarkt
- kein Rating

Fazit:
Die Projekte der UBM Development AG sind breit diversifiziert, sowohl nach Regionen als auch nach Assetklassen. Die Gesellschaft hat eine lange, profitable Historie und eine starke Projektpipeline. Analysten erwarten weiter steigende Umsätze und Gewinne. Die im vergangenen Jahr begebene 5-jährige Anleihe 2017/22 (ISIN AT0000A1XBU6) mit einem Kupon von 3,25% notierte kontinuierlich und zeitweise deutlich über 100%. Die Chancen für eine positive Entwicklung der neuen UBM-Anleihe 2018/23 stehen daher gut.

Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/

UBM Development AG – Geschäftsentwicklung

Angaben in Mio. Euro, Quelle: SRC Research (Stand: 30.08.2018)

Eckdaten der neuen UBM-Anleihe

*) Hinzu kommt für nicht institutionelle Anleger eine Verkaufsgebühr von bis zu 1,5%.