Die Golden Gate AG, ist der erste Anleihe-Emittent im Entry Standard. Der Immobilienentwickler emittiert eine besicherte Anleihe im Volumen von 30 Mio. Euro und einer Laufzeit von 3 ½ Jahren. Eine Zeichnungsmöglichkeit für Privatanleger ist vorgesehen. Die Gesellschaft bietet einen Kupon von 6,5%. Die Zeichnungsfrist läuft von 4. bis 8. April. Die Erstnotiz ist für den 11. April vorgesehen. Die Gesellschaft hat ein Corporate Rating von BB durch Creditreform, das aufgrund der Besicherung maßgebliche Anleihenrating lautet BBB.
Die Golden Gate AG erwirbt, entwickelt und realisiert Gesundheits- und Wohnimmobilien in der Bundesrepublik Deutschland. Kern des 2006 gegründeten Unternehmens ist die Weiterentwicklung von 2 Bundeswehrkrankenhäusern (in Leipzig und Amberg) sowie von jeweils einem Luxusobjekt in Kampen (Sylt) und in Hamburg (ehemalige Stadtvilla von Kaiser Wilhelm I.).
Die Krankenhäuser sollen zur spezialisierten Akutkliniken weiterentwickelt werden, wobei die Medizintechnik (die sich gar nicht in den Wertgutachten widerfindet) mit erworben wurde.
Die Gesellschaft hat zum 30.06.2010 eine Eigenkapitalquote von 50,5%. Fremdkapital steht dem Unternehmen in Form von Gesellschafterdarlehen sowie „Private Placements“ zur Verfügung, langfristige Bankverbindlichkeiten gibt es nicht. Die Private Placements würde man in der Branche eher als Real Estate Private Equity bezeichnen. Dieses wurde von der Sylter Objektgesellschaft im Volumen von 10 Mio. Euro aufgenommen und ist durch eine Grundschuld besichert. Diese Darlehen werden mit 9,5% verzinst.
Besicherung der Anleihe
Eine Besicherung der Anleihe besteht in Form der Mieteinnahmen sowie einer Grundschuld auf das „Bundeswehrkrankenhaus“ in Leipzig sowie einer Patronatserklärung durch den Alleingesellschafter und CEO Uwe Rampold. Die Sicherheiten halten wir für werthaltig.
Stärken:
- Umfangreiche Besicherung
- jedes der Objekte (Amberg, Leipzig und Sylt) sollte geeignet sein, die Tilgung zu gewährleisten
- Objekte gehören zur absoluten Luxusklasse und sind nicht reproduzierbar
- Medizintechnik im Leipziger Objekt dürfte einen zusätzlichen Wert von über 20 Mio. Euro haben, der in den Bilanzen nicht ausgewiesen ist
- Kurze Laufzeit
Schwächen:
- Sehr komplexe, erklärungsbedürftige Story
- frühe Unternehmensphase (Konzept Charakter)
- Kupon eher am unteren Ende der Transaktionen mit BBB Rating durch Creditreform
Fazit:
Golden Gate entwickelt einzigartige Objekte, die nicht reproduzierbar sind (z.B. die Stadtvilla von Kaiser Wilhelm I.). Die Gesellschaft bzw. dessen Berater hat mit der Besicherung der Anleihe dieses Vehikel erst marktgängig gemacht. Ohne Besicherung liegen die Zinssätze für entsprechende Projektentwicklungen durch Private Equity Investoren bei ca. 15%, wobei diese auch gewisse Sicherheiten verlangen. Die Investoren im Sylter Objekt erhalten für eine geringere Besicherung 9,5%. Die umfangreiche Besicherung überzeugt jedoch. Der Kupon liegt mit 6,5% am unteren Ende der Transaktionen, die von Creditreform mit BBB eingestuft wurden. Aufgrund der kurzen Laufzeit erscheint die Verzinsung jedoch angemessen.
Christian Schiffmacher
Eckdaten der Transaktion:
Emittent: Golden Gate AG, Seeshaupt
Zeichnungsfrist: 04.-08.04.2011
Handelsstart: 11.04.2011
ISIN: DE000A1KQXX5
Kupon: 6,5%
Laufzeit: 11.10.2014
Stückelung: 1.000 Euro
Corporate Rating: BB (durch Creditreform)
Anleihen-Rating: BBB (durch Creditreform)
Antragsteller: Wolfgang Steubing AG
Deutsche Börse Listing Partner: Wolfgang Steubing AG
Internet: www.goldengate.ag, www.boerse-frankfurt.de/anleihen
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VERANSTALTUNGSHINWEIS:
Am 24. Mai findet in Köln der Unternehmer-Workshop „Unternehmensanleihen – Chance für den Mittelstand“ statt.
Partner der Veranstaltung sind: BOND MAGAZINE, Börse Stuttgart, Creditreform Rating, IR.on, Osborne Clarke und quirin bank
Details unter www.bond-conference.com
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