Die erste Anleihe der EYEMAXX Real Estate AG wird Ende Juni 2016 fällig. CEO Mag. Dr. Michael Müller ist von dem Finanzierungsinstrument der Anleihe weiterhin sehr angetan, wie er im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert. Neben Projektentwicklungen soll künftig auch der Bereich Bestandsimmobilien ausgebaut werden. Interessant sind für EYEMAXX laut Dr. Müller vor allem Gewerbeobjekte, die einen hohen Cashflow generieren und über einen ausgezeichneten Vermietungsstand verfügen.
BOND MAGAZINE: Bitte erläutern Sie die aktuelle Geschäftsentwicklung.
Dr. Müller: EYEMAXX entwickelt sich weiterhin sehr erfreulich. Dies spiegelt sich in unseren wirtschaftlichen Zahlen wider – wir steigern unser Ergebnis deutlich – und natürlich auch im Fortgang unseres operativen Geschäfts. Wir haben unsere Entwicklungstätigkeit im Bereich der Fachmarktzentren um neue Geschäftsbereiche ergänzt. Insgesamt ist unser Geschäftsmodell damit noch ausbalancierter geworden und unser Rendite-Risiko-Profil verbessert sich deutlich. Das hat im Immobilienmarkt, der ja auch über einen ausgeprägten Zyklus verfügt – auch wenn viele Investoren das in den vergangenen Jahren vielleicht schon wieder verdrängt haben – den Vorteil, dass wir für unterschiedliche Marktphasen solide aufgestellt sind. Diese Solidität findet sich auch in unserer Bilanz. Die Eigenkapitalquote lag nach 9 Monaten bei knapp 29%, das Eigenkapital belief sich auf 26,8 Mio. Euro; das entspricht einem Buchwert von gut 7,60 Euro je Aktie. Und im 4. Quartal werden wir diesen Wert mutmaßlich weiter gesteigert haben.
BOND MAGAZINE: Neben der Entwicklung von Fachmärkten und Fachmarktzentren entwickeln Sie zunehmend auch Pflegeheime und Wohnprojekte. Wo sehen Sie langfristig Ihren Fokus?
Dr. Müller: Beide Geschäftsfelder bauen auf unserer langjährigen Erfahrung in der Projektentwicklung auf. Wir nutzen dabei unsere Fähigkeit, aussichtsreiche Projekte zu finden, mit hoher Planungssicherheit umzusetzen und zu attraktiven Konditionen zu veräußern. Diesen Expertisefokus wollen wir bei Fachmarktzentren, Pflegeimmobilien und Wohnprojekten gleichermaßen einbringen. Eine starre Festlegung auf den jeweiligen Anteil dieser Bereiche an unserem Geschäft vermeiden wir bewusst, um flexibel auf Opportunitäten aber auch Marktänderungen reagieren zu können. Dass Wohn- und Pflegeprojekte als in der EYEMAXX relativ neue Bereiche an Gewicht gewinnen werden, liegt in der Natur der Sache. Die Nachfrage dort ist langfristig hoch und mit Großprojekten wie dem Lindenauer Hafen in Leipzig sind wir bestens positioniert.
BOND MAGAZINE: Parallel bauen Sie auch den Bereich Bestandsimmobilien aus. Welche Objekte kommen dabei für Sie in Frage?
Dr. Müller: Für uns sind vor allem Gewerbeobjekte interessant, die einen hohen Cashflow generieren und über einen ausgezeichneten Vermietungsstand verfügen. Gleichzeitig müssen wir in dem jeweiligen Segment über ausreichende Erfahrung sowie Marktkenntnis verfügen und natürlich muss ein Objektankauf zu guten Konditionen möglich sein. Diese Voraussetzungen finden wir zum Beispiel bei Logistikimmobilien. Entsprechend haben wir dort bereits Bestand aufgebaut. Die Bestandsobjekte balancieren unser Geschäftsmodell weiter aus. Die Rendite dort ist zwar geringer als in der Projektentwicklung, dafür generieren wir aber Monat für Monat Einnahmen, die wir auch zur Finanzierung der EYEMAXX-Struktur und nicht zuletzt unseres Kapitaldienstes verwenden wollen. Insofern ist die Ausweitung unseres Bestandsportfolios eine strategische Entscheidung, die für unsere Anteilseigner auf der Fremd- und Eigenkapitalseite gleichermaßen Vorteile hat.
BOND MAGAZINE: Werden Sie künftig sowohl Bestandhalter als auch Projektentwickler sein?
Dr. Müller: Das ist unsere Strategie. Durch die Kombination beider Bereiche wollen wir das Beste aus diesen beiden Immobilienwelten verbinden.
BOND MAGAZINE: Eigentlich mag man am Kapitalmarkt lieber fokussierte Geschäftsmodelle. Befürchten Sie nicht, sich zu verzetteln?
Dr. Müller: Meine Erfahrung sagt mir, dass der Kapitalmarkt vor allem ein gutes Rendite-Risiko-Profil mag – und das optimieren wir mit unserer Strategie weiter. Ein ‚fokussiertes‘ Geschäftsmodell, das nur auf eine zyklische Marktnische setzt, verliert nämlich ganz schnell seinen Charme, wenn in dieser Marktnische plötzlich Flaute herrscht. Als Investor würde es mir dann schwer fallen, ruhig zu schlafen. Verzetteln würden wir uns nur, wenn wir uns von unserem Expertisefokus entfernen würden – das wäre fatal und wird nicht geschehen. Schließlich ist EYEMAXX immer noch ein Familienunternehmen, das nicht auf Quartale, sondern langfristigen Erfolg ausgerichtet ist.
BOND MAGAZINE: Wir haben schon Dezember, können Sie uns bereits die Eckpunkte des abgelaufenen Geschäftsjahres nennen?
Dr. Müller: Unser Geschäftsjahr ist ja am 31. Oktober zu Ende gegangen. Konkrete Zahlen darf ich noch nicht nennen, aber wir haben unser Konzernergebnis ganz deutlich gesteigert und damit unsere Erwartungen erfüllt. Die Anleger werden bei der Vorlage der Jahreszahlen im Februar sehen, dass unser Kurs-Gewinn-Verhältnis für das vergangene Geschäftsjahr lediglich im mittleren einstelligen Bereich lag und dass vor allem unser Aktienkurs einen Abschlag auf den Buchwert von signifikant mehr als 30% aufweist. Einen solchen Discount auf den NAV findet man am deutschen Kapitalmarkt bei Immobilienunternehmen mit einem gesunden, werthaltigen Portfolio sonst kaum. Viele Immobilienunternehmen werden an der Börse ja derzeit mit einem Premium auf den NAV gehandelt, wir noch nicht. Deshalb bin ich optimistisch, dass der eine oder andere Anleger sich EYEMAXX näher anschauen wird, wenn die endgültigen Zahlen auf dem Tisch liegen.
BOND MAGAZINE: Ihre erste Anleihe läuft Ende Juni 2016 aus. Welche Pläne haben Sie in Bezug auf die Refinanzierung der Anleihe?
Dr. Müller: Natürlich haben wir das im Blick. Erfreulicherweise verfügen wir über zahlreiche Refinanzierungsmöglichkeiten: Dazu gehören Rückflüsse aus Projektverkäufen und die Nutzung von Sicherheiten, die aktuell noch bei der ersten EYEMAXX Anleihe gebunden sind. Aber natürlich wäre es auch eine Option, diese Sicherheiten in eine Refinanzierung am Kapitalmarkt einzubringen. Ich persönlich bin auch vom Finanzierungsinstrument der Anleihe weiterhin sehr angetan. Wir werden aus diesen Alternativen jene auswählen, die uns am attraktivsten erscheint und dem weiteren profitablen Wachstum unseres Unternehmens am dienlichsten ist. Und wir werden natürlich frühzeitig darüber informieren, welchen Weg wir letztlich wählen, damit die Anleihegläubiger eine hohe Sichtbarkeit bezüglich der pünktlichen Rückzahlung haben.
Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
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